아파트 담보대출 규제 ‘구멍 숭숭’

투기지역의 시가 6억 원 초과 아파트를 담보로 대출을 받을 때 소득수준에 따라 대출한도를 정하는 금융감독당국의 ‘주택담보대출 리스크 관리 강화조치’가 5일부터 시작된다. 하지만 장기 대출을 받아 중도 상환하면 이 같은 규제가 유명무실해지는 등 적지 않은 허점이 발견됐다.

4일 금융감독원과 은행권에 따르면 투기지역 내 주택담보대출은 담보인정비율(LTV) 기준에 따라 주택가격의 40%까지 대출받을 수 있었지만 5일부터는 총부채상환비율(DTI)이라는 개념이 도입돼 소득에 따라 대출한도가 달라진다.

예컨대 연소득 5000만 원인 사람이 6억 원 상당의 아파트를 구입하기 위해 만기 3년으로 주택담보대출을 받으면 과거에는 2억4000만 원까지 대출받을 수 있었지만 앞으로 대출한도는 5000만 원이다.

그러나 20년 장기 대출을 받으면 한도는 2억4000만 원으로 늘어난다. DTI는 매년 갚아야할 원리금과 이자를 연소득으로 나눈 비율이라 연간 상환액이 줄어들수록 비율은 높아지기 때문이다.

시중은행은 기한이 되기 전에 대출금을 갚으면 약 1%의 중도상환수수료를 요구하는데 통상 3년이 넘으면 이 수수료가 면제된다. 따라서 장기로 돈을 빌려 3년이 지난 뒤 갚으면 3년 만기 기존 주택담보대출과 차이가 없어지는 셈이다.

시중은행 관계자는 “일정기간이 지나 돈이 생겨 빚을 갚는다는데 현 제도상으로 이를 막을 방법은 없다”고 설명했다.

금융감독원도 “상환 자금이 증여나 주식매매 등에서 생긴 것이라면 현실적으로 중도 상환을 막기 힘들다”고 밝혔다.

이 밖에 소유권 취득 후 3개월이 지나면 DTI를 적용하지 않는 규정을 이용해 아파트를 판 사람을 해당 주택에 전세로 살게 한 뒤 주택담보대출을 받는 등의 방법도 거론되고 있다.

김상훈 기자 sanhkim@donga.com