‘3·30 대출축소’…은행 부동산 팀장들의 ‘내집마련’ 조언

투기지역에서 6억 원 초과 아파트를 살 때 대출 한도가 크게 줄어드는 ‘3·30 부동산 종합대책’이 시행되자 일부 주택 실수요자는 비상이 걸렸다.

시중은행 대출 창구에서 아파트 구입을 상담하는 수요자의 발걸음도 눈에 띄게 줄었다.

하지만 시중은행 부동산 재테크 팀장들은 바뀐 제도 안에서도 머리를 잘 쓰면 대출금액을 상당히 늘릴 수 있다고 조언한다.

○ 장기 대출을 받아라

3·30 대책 이후 은행에서 대출을 받을 때 가장 크게 달라진 건 아파트 값의 40%까지 대출받을 수 있던 기존의 담보인정비율(LTV)과 함께 소득 수준에 따라 대출 한도가 정해지는 총부채상환비율(DTI)이 도입된 것.

예를 들어 연소득이 5000만 원인 사람이 투기지역에서 6억 원이 넘는 아파트를 구입하면 기존에는 40%인 2억4000만 원을 빌릴 수 있었는데 이달부터는 DTI 기준을 적용해 5000만 원(3년 만기, 연 5.6% 기준)만 빌릴 수 있다.

하지만 만기를 늘려 20년 장기 대출을 받으면 대출 한도가 2억4000만 원으로 늘어난다. 매년 갚아야 하는 이자 및 원금 부담이 줄어 한도가 많아지기 때문이다.

신한은행 PB팀 고준석 팀장은 “실수요자에게는 원리금 상환 부담이 적은 장기 대출이 안전한 투자 방식”이라며 “만약 주택 가격이 빠르게 올라 수익을 올리고 싶다면 중도상환 수수료(대출금의 1% 정도)만 부담하면 되므로 장기 대출이 유리하다”고 말했다.

○ DTI 적용 안 되는 주택을 고려하라

DTI 기준은 투기지역의 6억 원 초과 아파트를 구입할 때만 적용된다. 바꿔 말하면 비투기지역 아파트나 투기지역이라도 다세대주택을 구입할 때에는 기존 주택담보대출을 받을 수 있다.

하나은행 PB영업추진부 김창수 팀장은 “내 집 마련이 목적이라면 장기적으로 보고 재개발 예상지역의 다세대주택 구입을 생각해 볼 수 있다”며 “아파트 구입보다 시간은 더 걸려도 적은 투자로 원하는 평수의 아파트를 구입할 수 있는 방법”이라고 조언했다.

또 법원 경매로 나온 아파트를 살펴보라고 조언했다. 경매에 나온 아파트는 시가보다 값이 상대적으로 저렴한데 DTI 기준이 적용되면서 최근 아파트 경매의 경쟁률이 크게 떨어졌다는 설명이다.

○ 전세를 끼고 대출 받는 방법

일반적으로 전세 가격은 주택 가격의 약 40% 선. 따라서 전세 세입자가 거주하고 있는 아파트를 사면 전세금만큼 추가 대출을 받는 효과를 얻을 수 있다.

현행법상 소유권 등기를 이전한 뒤 3개월만 지나면 DTI 기준을 적용받지 않고 기존 주택담보대출을 받을 수 있다. 따라서 3개월 이상 전세 계약 기간이 남아 있는 집을 구입한 뒤 기존 주택담보대출로 전환해 부담을 줄이라는 것.

우리은행 PB사업단 안명숙 팀장은 “세입자와 임대차 계약을 마무리할 때 주택담보대출을 신청하면 주택 구입의 부담은 줄어들고 대출 한도는 높아지는 효과가 있다”고 말했다.

이 밖에도 은행 PB팀장들은 △사용하지 않는 마이너스 대출 통장을 정리하고 △자영업자는 소득신고를 정확히 해 대출 한도를 높이라고 조언했다.

김상훈 기자 sanhkim@donga.com