재건축 개발부담금 강남권 최고 1억9000만

9월부터 시행되는 '재건축 개발이익 환수제'를 적용해 주요 재건축 단지 조합원의 개발부담금을 계산해본 결과 서울 강남지역의 경우 1인당 4300만~1억8800만원의 개발 부담금을 내야 할 것으로 나타났다.

반면 상대적으로 집값이 많이 오르지 않는 서울 강북 지역이나 지방 대도시의 재건축 아파트의 경우 조합원의 개발 부담금은 거의 부과되지 않을 것으로 보인다.

이 같은 내용은 한국감정원이 서울 강남지역 4곳, 강북지역 1곳, 대구 1곳, 경기 수원시 1곳 등 전국의 7개 재건축 아파트 단지를 대상으로 재건축 개발부담금에 대해 시뮬레이션 조사를 해본 결과 나타난 것이다.

10일 감정원의 시뮬레이션 결과에 따르면 송파구 A아파트단지에 부과되는 재건축 개발부담금은 준공시점 가격이 15억원일 경우 1억8800만원으로 추정됐다. 다만 준공시점 가격이 이 보다 낮을 경우 부담금도 그만큼 줄어든다.

A아파트단지는 2003년12월 조합추진위원회가 설립됐기 때문에 추진위를 해산하더라도 착수시점은 이 때가 된다. 착수시점의 공시가격(34평형)은 5억원이다. 준공시점은 2012년 12월로 추정했다. 현재 시세에서 연평균 8% 안팎 상승한다고 보면 이 때 공시가격은 15억원이 된다.

개발비용은 건축비 감정평가수수료 등기비 조합운영비 금융비용 임대주택보상액 등이 포함되는데 3억7000만원으로 추정된다. 이 가운데 건축비는 1억5000만원선이다.

시세차익에서 개발비용을 뺀 개발이익은 6억3000만원이다. 여기에 부담률(0~50%)을 적용하면 총 2억8200만원의 개발부담금이 나온다. 하지만 이 아파트는 법 시행일인 올해 6월부터 준공시점까지만 부담금을 물리기 때문에 최종 부담액은 평균 1억8800만원이 된다.

이같은 방식으로 1999년 12월 추진위가 승인 받고 현재 사업인가 신청 단계에 있는 서울 강남구 C단지에 대해 시뮬레이션을 해보면 2009년 12월 사업이 끝날 경우 1인당 개발이익은 1억5800만원, 부담금은 4300만원으로 추정된다.

2003년 12월 사업에 착수해 추진위가 구성돼 있는 강남구 D단지는 2012년 12월 사업이 끝났을 때 1인당 개발이익은 4억9000만원, 부담액은 1억3800만원이 된다.

반면 같은 강남구에 있는 B단지(도곡동 도곡렉슬 모델)는 법 시행 이전에 준공됐기 때문에 조합원 1인당 8억9000만원의 개발이익을 내고도 부담금을 전혀 내지 않는다.

서울 강남권과 달리 서울 동대문구와 대구, 수원의 재건축 아파트 단지들은 집값 상승률이 낮고 개발비용은 많이 들어 개발이익이 오히려 마이너스가 될 것으로 예상됐다.

1인당 개발이익이 3000만원 이하인 경우 개발부담금이 면제되기 때문에 이들 아파트 조합원들은 부담금을 내지 않아도 된다.

이 시뮬레이션에서는 착수시점의 단지별 기준시가 총액을 산정하고 현재 시점에서 가상 설계를 토대로 주변시세를 참작해 총액을 구한 뒤 최근 10년간 해당지역 평균 아파트값 상승률을 적용, 준공시점의 시가를 산정했다.

준공시점의 시가는 통상 공시가격이 시세의 80% 수준임을 감안해 만들어졌다.

개발비용은 도급공사비, 설계비, 감리비, 감정평가 수수료, 등기비, 부담금, 조합운영비, 영향평가비, 금융비용, 임대주택 건립부지 보상액 등이 모두 반영됐으며 용적률은 현재 70~190%에서 220~276%로 늘어난다는 것으로 고려됐다.

따라서 실제 조합원들이 낼 부담액은 가상액과는 차이가 생길 수 있다.

정부 관계자는 "이번 시뮬레이션은 재건축 부담금이 투기수요 차단의 효과가 크다는 것을 보여준다"며 "부담금은 집값 상승에 따른 양도세 부담까지 더하면 재건축으로 인한 차익은 앞으로 더욱 기대하기 어려울 것"이라고 말했다.

성하운기자 hawoon@donga.com