[마이홈]시장이 불안해도 길은 있다…부동산 전환기 투자법

《경기 성남시 분당구 야탑동 아파트에 전세로 살고 있는 박모(37) 씨는 고민이 많다. 올해 안에 내 집을 마련하겠다는 계획을 세웠지만 아파트 값 거품이 곧 빠질 거라는 정부의 버블 경고를 들으면 집 살 시기를 늦춰야 할 것 같다. 요즘 서울 강남이나 분당 집값 오름세가 꺾이는 걸 보면 정부의 경고가 맞는 것 같기도 하다. 하지만 ‘8·31 부동산 대책’이나 ‘3·30대책’ 때를 떠올리면 맘이 바뀐다. 부동산 대책이 나올 때마다 집값이 잠깐 주춤하다가 다시 오르길 반복하면서 장기적으로 오름세가 계속된 걸 고려하면 지금 당장 집을 사는 게 이익이라는 생각이 든다. 고강도 부동산 정책이 줄줄이 시행을 앞두고 있는 데다 집값 버블 논쟁까지 겹치면서 집을 언제 사야 할지, 팔아야 할지 고민하는 사람이 늘고 있다. 이들을 위해 부동산 전문가 5명이 해답을 제시했다.》

무주택자, 서두르지 않는 게 좋아요

▽무주택자=청약통장이 있다면 일단 인기 공공택지개발지구는 적극 공략해 보는 게 좋다. 앞으로 공공택지에서 분양하는 아파트 가운데 원가연동제가 적용되는 아파트는 분양가가 상대적으로 저렴하므로 적극 청약에 나서야 한다. 파주신도시, 김포신도시, 수원 광교신도시, 송파신도시, 성남 도촌지구 등이 대표적인 곳.

청약통장이 있는 무주택자들은 급하지 않다면 서둘러 집을 살 필요가 없다. 분양 시장이 실수요자 중심으로 바뀌고 있고, 정부가 무주택 서민들에게 좀 더 많은 기회를 제공하도록 청약제도를 바꿀 계획이다. 따라서 제도가 변경되길 기다렸다가 청약시장을 통해 내 집 마련에 나서는 게 좋다고 전문가들은 말한다.

새로 청약통장에 가입할 사람들은 청약부금보다 청약저축이 유리하다. 김학권 세중코리아 대표는 “주공이 직접 분양하는 공영개발이 확대되는 추세고 택지지구 내 민간 건설사가 짓는 임대아파트도 국민주택기금을 지원받지 않으면 청약저축 가입자만 가입할 수 있는 등 청약저축 가입자의 기회가 더 커지고 있다”고 말했다.

청약통장이 없거나 최근 5년 이내 당첨된 적이 있어 새 아파트에 청약할 수 없는 사람들은 시간이 좀 걸리더라도 뉴타운 지분을 공략하는 게 방법. 고종완 RE멤버스 대표는 “서울 강남에서는 재건축이 가능하고 도시계획상 전용 주거지에서 일반 주거지로 바뀔 예정인 강남구 삼성동 역삼동, 서초구 서초동 방배동의 노후 단독주택 밀집 지역 내 단독이나 연립, 다가구주택을 노리는 게 좋다”고 조언했다.

1주택자, 큰 평형 갈아탈 좋은 기회죠

▽1주택자=올해 하반기부터 인기지역에서 세금 부담을 피하기 위해 시장에 나오는 매물이 조금씩 늘어날 것이라는 게 전문가들의 전망이다. 고 대표는 “집값이 오르지 않았던 지역이나 평형에 살고 있는 사람들은 과감히 옮기는 게 낫다”며 “인기지역으로 옮기길 원하는 1가구 1주택자들은 올 하반기나 내년 상반기가 안성맞춤”이라며 말했다.

김희선 부동산114 전무는 “올 하반기 인기지역에서 다주택 보유자들이 가진 중소형 아파트가 매물로 나올 가능성이 높아 이때를 노릴 수 있다”며 “하지만 인기지역은 대기 수요가 많아 매물이 나와도 가격이 떨어지지는 않을 것”이라고 지적했다. 가격 하락보다는 원하는 매물을 찾아 거래할 수 있다는 관점에서 접근하라는 것. 고 대표와 김 대표는 서울에서 강북의 뚝섬, 상암, 마곡지구를 유망지역으로 꼽았다. 또 기왕이면 최근 선호도가 갈수록 높아지고 있는 중대형 평형으로 옮기는 게 낫다고 조언했다.

다주택자, 임대수익 적은 것부터 파세요

▽다주택자=곽창석 부동산퍼스트 이사는 “정부의 시장 개입으로 양질의 주택 공급이 쉽지 않고 세금 부담이 커졌다”며 “이제는 주택을 선택적으로 보유할 때”라고 말했다. 다주택자들은 추가로 주택을 매입하기보다는 보유 주택을 잘 팔아 절세하고, 그동안의 시세 차익을 극대화할 수 있는 방법에 초점을 맞추는 게 현명하다는 것. 3주택 이상 보유자들은 시세차익으로 얻는 자본이득보다 임대수익을 기준으로 포트폴리오를 재구성해야 한다. 고 대표는 “단순 시세차익을 목적으로 보유한 부동산과 임대수익이 금리의 2배를 밑도는 부동산은 과감하게 처분하는 게 좋다”고 충고했다.

김영진 내집마련정보사 대표는 “장기간 여유자금이 있다면 국민주택 규모의 공시가격 3억 원 이하 주택을 매입해 임대사업자 등록을 하면 세금 중과를 피할 수 있다”고 말했다.

글=정임수 기자 imsoo@donga.com

디자인=공성태 기자 coonu@donag.com