[‘버블세븐’ 탈출구가 없다]“보유세 겁나 팔려니…”

《주부 남모(38·경기 고양시) 씨는 3년 전 남편의 반대를 무릅쓰고 은행돈을 빌려 서울 강남에 아파트를 사서 전세를 놨다. 집값이 껑충 뛰지 않았느냐며 매일같이 남편에게 공치사했다. 큰 부자가 된 것 같았다. 요샌 그때 일을 들먹이지 말란다. “겸연쩍다”고 한다. 내년에 보유세를 올해의 2배 정도 내야 한다는 동네 중개업자의 설명을 들은 뒤 생긴 변화다. ‘강남 진입의 꿈은 역시 무리였나….’ 집을 팔려고 생각했지만 1억 원이 넘는 양도소득세가 걸림돌. 대출 원금도 못 갚았는데 세금 낼 현금이 있을 리 없다. 전세와 대출금을 이어받는 사람에게 집을 판 뒤 남는 돈으로 세금을 내면 어떨까. 이번엔 조건이 나쁘다며 집 보러 오는 사람들이 고개를 저었다. 남 씨는 “집 사기도 어려웠는데 팔기는 더 어렵다”고 했다.》

본보가 실시한 ‘버블 세븐 지역 주택 거래현황 및 세 부담 분석’에 따르면 1가구 1주택자 가운데는 남 씨처럼 대출을 받아 집을 샀다가 세금 때문에 이러지도 저러지도 못하는 사람이 적지 않을 것으로 보인다.

○ 세금으로 꽉 막힌 ‘버블 세븐’

7개 지역에서 하나씩 선정한 표본 아파트 가운데 내년에 보유세가 가장 많이 오르는 아파트는 서울 양천구 목동 4단지 35평형.

이어 강남구 대치동 삼성래미안 32평형, 송파구 잠실동 아시아선수촌 38평형, 서초구 서초동 삼풍 34평형 등의 차례로 보유세 부담 증가폭이 커진다.

내년 집값이 올해보다 1.9%(대세 하락기의 평균 하락률) 떨어져도 목동 4단지 35평형 보유세는 118만 원에서 306만6000원으로 늘어날 전망이다.

올해 이 아파트 공시가격은 5억7600만 원으로 시세(10억6500만 원)의 54.1% 수준. 종합부동산세 부과 기준(6억 원)보다 2400만 원 적다.

정부가 공시가격을 시세 수준까지 높일 수 있다고 밝힌 데다 대부분 아파트의 시세 대비 공시가격 비율이 80% 안팎인 만큼 내년엔 이 아파트 공시가격도 시세의 80% 선까지 오를 것으로 보인다.

이렇게 되면 내년 시세가 올해보다 2024만 원(1.9%)가량 떨어져도 공시가격은 8억3581만 원으로 올라 종부세 대상이 된다. 재산세 177만 원에 종부세 129만6000원을 내야 한다.

집값이 대세 상승기 수준인 11.7% 오르면 보유세 부담은 354만 원으로 올해의 2.9배 수준으로 급증한다.

올해 이 아파트를 팔 때 내는 양도세는 1억5833만 원. 2003년 이후 오른 시세의 29.7%에 해당한다.

대출 원금이 고스란히 남아 있고, 금리 상승으로 이자 갚기가 종전보다 힘들어진 상황에서 양도세 부담까지 떠안는 ‘모험’을 하기 쉽지 않다. 최근 금융상품 수익률이 부진한 탓에 집을 팔아 생긴 현금을 재투자하기도 어렵다.

비과세 요건을 갖춘 1주택자도 집값이 6억 원을 초과하면 양도세를 낸다.

대치동 삼성래미안 32평형을 3년 전에 사서 2년 이상 거주한 1주택자가 올해 이 집을 팔면 2270만9000원의 양도세를 내게 된다. 과세 대상인 1주택자가 내는 양도세의 3분의 1 수준이다.

2주택자가 내는 양도세는 올해까진 과세 대상인 1주택자와 같지만 내년부터는 세율이 50%로 높아짐에 따라 세 부담도 커진다.

○ 거래 줄어 집 팔기 더 어려워져

버블 세븐 지역의 주택거래 건수는 지난해 ‘8·31 부동산 종합대책’ 발표 직후 감소하다가 작년 말과 올해 초 큰 폭으로 늘었다.

최근 ‘3·30 부동산 대책’ 발표 후 주택 수요가 다시 급감했다.

4, 5월 서울 강남, 서초, 송파구에 신고된 주택거래 건수는 2431건으로 2, 3월(3683건)보다 1252건 감소했다.

목동과 경기 성남시 분당구, 안양시 동안구 평촌동 등지도 최근 2개월 동안 거래 건수가 크게 줄었다. 집값이 어떤 방향으로 움직일지 가늠하기 어렵게 되자 수요자들이 관망하고 있기 때문이다.

○ “잘못 채운 첫단추, 지금이라도 고쳐야”

서울시립대 임주영(경제학) 교수는 “현 부동산 세제는 그대로 유지될 수 없을 정도로 지나친 면이 있다”며 “지금이라도 고쳐야 한다”고 말했다. 거래의 숨통을 틔워 주기 위해 양도세 등 세제를 손질할 필요가 있다는 것.

아주대 현진권(정책분석학) 교수는 “조세도 경제정책의 한 부분인 만큼 거시경제 환경이 바뀌었다면 수정할 필요가 있다”고 했다.

이에 대해 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 “집값 안정을 위해 2, 3년 전부터 금리를 점진적으로 올렸어야 하는데 뒤늦게 세금으로만 해결하려다 보니 문제가 생긴 것”이라며 “취득·등록세를 낮춰 집을 사는 사람의 부담을 줄일 필요도 있다”고 말했다.

홍수용 기자 legman@donga.com

○ 어떻게 분석했나

버블 세븐 지역에서 대표성 있는 아파트를 표본으로 선정했다.

해당 지역 평균 가격과 비슷한지, 단지 규모가 700채 이상인지, 거래가 되는지 등을 종합적으로 고려했다.

표본으로 뽑힌 아파트는 △서울 강남구 대치동 삼성래미안 32평형 △서초구 서초동 삼풍 34평형 △송파구 잠실동 아시아선수촌 38평형 △양천구 목동 4단지 35평형 △경기 성남시 분당구 서현동 효자현대 37평형 △용인시 기흥구 신갈동 도현현대 34평형 △안양시 동안구 평촌동 초원대원 33평형 등 7개. 아파트를 산 시점은 모두 2003년이라고 가정했다.

이어 집값이 떨어질 때와 오를 때로 나눠 향후 몇 년간의 세 부담을 분석했다. 보유세를 계산할 때는 공시가격을 시세의 80%로 가정했다.

용인을 제외한 다른 6개 지역의 1주택자는 2년 거주 요건을 충족하지 못해 양도소득세 과세 대상이라고 가정했다. 용인은 비과세 요건에 거주 항목이 없어 집을 3년 보유한 1주택자라면 비과세 혜택을 받는다.