[부동산 稅테크]⑮토지거래허가구역 땅 매매

부동산 투기에 대한 행정규제가 강화되면서 토지거래허가구역이 크게 늘고 있다.

토지거래허가구역에서는 매매 계약을 맺고 땅값을 모두 받아도 지방자치단체의 허가를 받지 못하면 거래 자체가 무효가 된다. 따라서 세법에서도 일반적인 토지 거래와 다르게 취급한다.

부동산을 거래하면 판 날이 끼어 있는 달의 말일로부터 두 달 안에 관할 세무서에 양도소득세 예정신고를 해야 세액을 10% 공제받을 수 있다.

예를 들어 10월 2일 부동산을 양도했다면 10월 31일부터 두 달 이내인 12월 31일까지 예정신고를 해야 한다는 것이다. 여기서 양도일은 잔금을 모두 받은 날과 등기를 접수한 날 가운데 이른 날이 된다.

그런데 토지거래허가구역에서 땅을 거래하면 토지거래허가를 받은 날과 양도일을 비교해 봐야 한다. 만약 ‘토지거래허가→잔금 청산→소유권 이전 등기’의 순서로 진행됐다면 잔금을 전액 받은 날을 양도일로 보고 양도세 신고를 하면 된다.

이와 달리 잔금을 모두 받았는데 토지거래허가를 받지 못하는 때도 있다. 이때는 토지거래허가를 받은 날이 속한 달의 말일로부터 두 달 안에 양도세 신고를 할 수 있도록 특례규정을 두고 있다.

그러나 신고기한만 토지거래허가를 받은 날을 기준으로 할 뿐 양도시기 자체는 잔금 청산일을 기준으로 한다는 점에 유의해야 한다.

지난해 10월 잔금을 모두 받았지만 토지거래허가는 올해 2월에 떨어졌다고 가정한다면 양도세 신고기한은 올해 2월을 기준으로 하지만 양도세를 매기는 기준은 2006년 10월이라는 얘기다.

양도세는 1년간 판 모든 부동산의 양도차익과 차손(差損·처음 샀을 때보다 싼값에 판 경우)을 합한 뒤 누진세율을 적용한다.

그런데 잔금은 받았지만 토지거래허가를 아예 얻지 못하게 되면 양도세 신고납부 의무가 발생하지 않는다. 토지거래허가구역 안에서의 땅 거래는 지자체의 허가를 받아야 소유권을 행사할 수 있기 때문에 허가가 없으면 거래 자체가 무효가 돼 자산의 양도에 해당되지 않기 때문이다.

안 만 식 세무사·예일회계법인 세무본부장