분양원가 공개 사실상 전국으로 확대

11일 당정이 분양원가 공개를 수도권과 지방의 투기과열지구로 확대하기로 함에 따라 민간이 공급하는 아파트의 분양가가 크게 낮아질 전망이다.

전문가들은 분양가 상한제와 함께 분양원가 공개가 민간택지로까지 확대되는 것은 사실상 분양가 자율화 시대의 종료를 선언한 것으로 받아들이고 있다.

◇분양가 자율화시대 끝났다 = 민간아파트에 대해 분양가 상한제가 적용되는 데 이어 수도권 전역과 지방의 투기과열지구 민간아파트에 대한 분양원가도 공개하기로 함에 따라 1999년 시행된 분양가 자율화시대가 막을 내렸다.

부산, 대구, 광주, 대전, 울산 등 5대 광역시는 전부 투기과열지구로 지정돼 있으며 충북 청주시.청원군, 충남 천안시.아산시.공주시.연기군.계룡시, 경남 창원시.양산시 등도 투기과열지구이다.

9월부터 분양가 상한제와 함께 분양원가 공개가 이뤄지면 민간 건설업체들이 분양가를 자율적으로 책정하는 게 불가능해진다.

원가 공개 항목은 공공택지와 마찬가지로 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비 등 7개부문이다.

분양가 상한제에 따라 분양가는 '택지비+기본형건축비+가산비'범위에서 결정해야 한다.

이에 따라 공공택지에 이어 민간택지에 짓는 아파트의 분양가도 건설업체가 자율적으로 책정하는 시대가 8년여만에 막을 내렸다.

공공택지의 경우 2005년 3월 분양가 상한제가 도입됐으며 작년 2월부터는 분양원가도 공개되고 있다.

한편 분양가 상한제 실시에 따른 과도한 시세차익을 차단하기 위해 채권입찰제와 전매제한도 도입됐다.

채권매입액 상한액은 현재 '주변 시세의 90%'에서 '80%'로 조정됐다.

공공택지에서만 적용돼 온 전매제한도 수도권 민간택지로 확대돼 25.7평이하는 7년, 25.7평 초과는 5년동안 전매할 수 없다. 공공택지는 전매제한 기간이 각각 10년, 7년이다.

◇'돈줄' 차단 …집 사기 어렵게 = 금융기관으로부터 돈을 빌려 집을 사는 게 더 어려워졌다. 주택 수요를 억제하는 데는 돈줄 죄기가 최고라는 판단에서 주택담보대출 조건을 더욱 까다롭게 했다.

정부는 작년 3.30대책 때 투기지역에서는 주택담보대출을 해 줄 때 주택담보대출 비율(LTV)뿐 아니라 채무상환능력을 고려토록 했었다. 이번에는 이 조치를 투기지역뿐 아니라 비투기지역에도 적용하기로 했다.

이에 따라 앞으로는 지역을 불문하고 대출을 받을 때 채무자의 소득이 반영된다.소득이 낮은 경우에는 그만큼 대출받을 수 있는 금액이 줄어든다.

아울러 앞으로는 투기지역에서는 1인당 1건의 대출만 허용된다.

8.31대책에 따라 투기지역에서 동일 차주의 주택담보대출이 3건 이상일 경우 1년간의 유예기간을 거쳐 만기가 먼저 돌아오는 대출을 갚아 2건 이하로 줄이면 됐는데 이번 조치에서 1건으로 축소시키도록 했다.

현재 투기지역에 신규 대출일 경우에는 1인당 1건으로 제한돼 있다.

◇2주택자 청약 1순위에서 무조건 배제 = 분양가 상한제와 분양원가 공개 등으로 인해 분양가가 낮아지면서 청약시장 과열이 예상됨에 따라 실수요자들의 당첨 기회를 넓히는 방향으로 청약제도가 변경된다.

변경 시점은 애초 내년 하반기에서 오는 9월로 앞당겨졌다.

애초 무주택자, 고령자, 다자녀 가구주 등에게 유리한 방향으로 제도개선 방향이 결정된 가운데 이번에 2주택자 이상에게 불이익을 주는 방안이 추가됐다.

즉 현재 투기과열지구내에서만 시행중인 2주택이상자의 청약1순위 배제를 투기과열지구외 지역으로도 확대했다.

또 2주택이상 보유자에 대해서는 감점제를 도입하기로 했다.

그러나 무주택자 등이 상대적으로 당첨될 기회가 많아진 것은 사실이지만 민간 건설업체의 공급물량이 줄어들 가능성도 높다.

실제로 주택건설업체들은 올해 분양할 물량의 경우 9월 이전으로 공급시기를 앞당기고 내년 이후에는 공급물량을 줄이는 방안을 검토하고 있다.

◇ 전월세 신고제. 인상률 제한은 안해 = 서민주거안정을 위해 국민임대주택과 다가구 매입임대의 입주시기가 이사철에 맞춰 앞당겨진다.

우선 4월이후 입주예정인 수도권 국민임대주택중 1500가구의 입주가 2-3월로 앞당겨진다. 이에 따라 당초 1-4월 입주물량이 4500가구였으나 8100가구로 늘어난다.

또 다가구 매입 임대주택도 2-4월에 집중해 입주시키기로 해 애초 700가구 매입예정에서 1천740가구로 늘렸다.

또 전용면적 15평이하의 오피스텔에 대해서는 바닥난방을 허용, 신혼부부, 1인가구 등의 전.월세 수요를 흡수하기로 했으며 국민주택기금에서 영세민, 무주택 서민, 근로자에 대한 2-4.5% 저리의 전세자금 지원이 확대된다.

또 수요자와 공급자에게 전월세 정보를 제공하기 위해 15일부터 주택공사에 지원센터가 설립된다.

전월세신고제와 전월세금 인상률 제한 등은 추후 더 연구해보자는 선에서 결론났다.

김동원기자 daviskim@donga.com