[부동산 稅테크](16)가족간 부동산 무상 이용

살다 보면 부모나 형제가 갖고 있는 건물을 공짜로 빌려 쓰는 때가 있다. 또 부모 소유의 땅에 자녀 명의로 건물을 짓거나, 토지는 부모가 갖고 있으면서 건물만 자녀에게 증여해 토지와 건물의 소유자가 다른 사례도 있다.

가족끼리 부동산을 무상으로 빌려 주면 흔히 우애가 깊거나 자식 사랑이 지극하다고 여기지만 세법상으로는 증여세와 소득세를 내야 할 수 있기 때문에 주의해야 한다. 단, 부모의 토지 위에 집을 지어 함께 살면 과세 대상에서 제외된다.

국세청에 따르면 주택을 무상으로 빌려 주면 적발하기 어렵지만 상가나 사무실은 사업자등록증을 통해 편법증여 여부가 비교적 쉽게 파악된다.

그렇다면 부동산 무상 이용으로 자녀에게 과세되는 증여세는 어떻게 계산할까.

공짜로 빌려 쓰는 건물의 시가(時價)나 국세청 기준시가의 2%를 5년간 현재가치로 할인(연리 10%)한 합계액으로 증여가액을 평가해 세금을 매긴다. 다른 사람에게 부동산을 빌렸다면 시가의 2%를 매년 임차료로 내야 하지만 한꺼번에 5년치를 계산하기 때문에 선납(先納)할인율 2%를 적용한다는 것.

예를 들어 시가 20억 원짜리 부동산을 자녀가 무상으로 사용한다면 약 1억5000만 원을 증여받은 것으로 간주하고 2030만 원의 세금을 매긴다.

만약 5년 뒤에도 계속 공짜로 땅이나 건물을 이용하면 5년이 되는 날의 다음날에 새로 증여받은 것으로 보고 추가로 5년간의 무상 사용 이익을 계산해 증여세를 과세한다.

따라서 고가(高價) 부동산일수록 부모 자식 간일지라도 세법상 문제되지 않을 정도의 적정한 임차료를 주고받는 게 좋다. 적정한 임차료를 내면 증여세 과세 대상에서도 제외되고 임차료를 소득 공제받을 수도 있어 결과적으로는 크게 손해 볼 일이 아니다.

세법에 따르면 임대료 계산은 부동산의 시가에 따르도록 규정하고 있다. 그런데 시가라는 게 애매하기 짝이 없다.

건물은 다른 사람에게 세를 놓은 금액이 있으면 시가로 볼 수 있다. 만약 한 번도 임대하지 않았다면 같은 건물에 있는 다른 층의 임대료를 감안해야 한다.

토지 임대는 주변에 비슷한 땅의 임대 사례가 있는지 먼저 살펴봐야 한다.

안만식 세무사·예일회계법인 세무본부장