<1·31대책>‘임대주택펀드’란

정부가 31일 내놓은 '주택시장안정과 주거복지향상을 위한 공공부문 역할강화' 방안에서 가장 눈에 띄는 대목은 임대주택 공급확대의 주된 재원으로 내세운 '임대주택펀드'다.

이 펀드는 2017년까지 추가로 지어질 50만 호의 비축용 임대주택(시장상황에 따라 매각전환 가능한 임대주택) 건설의 주된 재원이다.

결국 이 펀드의 성공적 운용여부가 정책의 신뢰성과 유효성을 검증하는 잣대가 될 것으로 보인다.

◇ '빚으로 조달해 사업자에 출자'… 연평균 7조 소요

정부가 구상하는 임대주택펀드는 토지공사와 주택공사가 함께 설립하는 것으로, 장기자금 운용기관에서 돈을 빌려 펀드의 주된 재원으로 삼고 이 돈을 임대주택 사업시행자에게 출자해 주택 건설 뒤 2019년부터 시작되는 주택매각을 통해 2028년까지 원금을 갚는 구조다.

펀드에 돈을 빌려줄 주체로는 국민연금과 우체국 금융, 농협, 생명보험사 등이 거론된다.

정부는 이들 기관을 '재무적 투자자'로 표현했지만 통상 금융시장에서 거론되는 '투자'라기보다는 펀드에 융자를 해주는 형태다.

정부는 돈을 융자해준 이들 기관에 대해 국고채 유통수익률에 약간의 추가수익(플러스 알파)을 얹어 돌려준다는 계획이다.

투신권을 통해 임대주택 투자상품을 판매하는 방안도 구상에 포함됐지만 이는 '자금조달이 충분치 않을 경우'에 한정된 것으로, 임대주택펀드는 통상적인 '펀드'와는 다소 개념이 다르다.

정부는 호당 건설원가를 1억8000만 원, 임대보증금을 2500만 원, 월 임대료를 52만1000원, 매각가격을 호당 2억5000만 원(2007년 불변가격기준), 요구수익률을 연 6%로 잡으면 올해부터 2019년까지 연평균 7조 원 가량의 자금이 소요될 것으로 추산하고 있다.

이 펀드는 재정경제부와 기획예산처, 건설교통부 등 정부 당국과 민간 금융전문가들이 참가하는 펀드관리위원회가 운영을 책임지게 된다.

◇초기 손실은 재정으로 메워

정부는 50만호의 비축용 임대주택 건설의 재원인 임대주택펀드가 모두 상환되는 2028년에는 모든 비용을 회수하고도 소규모의 이익이 남을 것으로 보고 있지만 복잡한 변수를 감안하면 상황은 그리 간단하지 않아 보인다.

우선 정부 스스로도 비축용 임대주택 목표가 달성된 2년 후인 2019년까지는 펀드의 손실이 불가피해 2008년부터 2019년까지 매년 5000억 원 정도의 재정지원이 필요하다는 추산을 내놓고 있다.

무엇보다 이런 추산들은 보증금과 임대료, 비축용 임대주택 매각가격, 금리 등 향후 20년 이상의 기간에 걸쳐 요동칠 것으로 예상되는 각종 변수들을 일정한 가정 하에 묶어두고 나온 분석임을 감안할 때 자금조달이나 상환계획 등에 상당한 리스크 요인이 담겨있는 것으로 봐야 한다.

펀드가 달성하려는 비축용 임대주택 건설에 필요한 '땅' 문제도 큰 숙제다.

임대주택을 매년 5만 호씩 지으려면 연평균 200만 평의 땅이 필요한데 2010년까지는 이미 확보된 공공택지 여유분을 우선 활용할 수 있지만 이후 수요충당을 위해서는 택지가 추가로 필요하기 때문이다.

정부는 2011년이후 수요분을 겨냥해 내년부터 공공택지 지정규모를 매년 1500만 평에서 1650만 평으로 확대하는 한편 국무조정실 산하에 국방부와 환경부, 농림부 등이 참가하는 '택지확보 태스크포스'를 만들어 땅 확보에 나설 계획이다.

김동원기자 daviskim@donga.com