[종부세Q&A]부모 모시기 위해 집 합쳐도 합산과세 하나

서울 마포구에 사는 정모(41) 씨는 지난달 서울 강남구에 30평형대 아파트를 전세를 끼고 샀다.

새 집을 산 뒤 1년 안에 기존 주택을 팔면 ‘일시적 2주택자’로 분류돼 비과세 요건(3년 보유, 2년 거주)만 충족하면 양도소득세를 안 내기 때문에 전세기간이 끝나는 연말까지 마포에서 살 예정이었다.

자신을 다(多)주택자라고 생각해 본 적이 없는 정 씨는 예상치 않았던 ‘보유세 폭탄’을 맞게 됐다. 종합부동산세나 재산세는 양도세와 달리 매년 6월 1일 현재 부동산을 갖고 있는지 여부에 따라 물리기 때문이다.

정 씨 소유로 된 두 집의 공시가격 합계는 10억4900만 원. 종부세 대상이 된 정 씨가 내야 할 보유세 총액은 약 700만 원이다. 보유세의 기준이 되는 공시가격이 크게 오르면서 올해 종부세 대상자(주택·토지 포함)도 작년보다 48% 많은 50만5000여 명에 이르게 됐다.

종부세를 처음 내는 사람이 늘어난 만큼 문답 형식으로 주요 내용을 소개한다.

―재산세를 내고 있는데 종부세를 또 매기나.

“종부세는 공시가격 6억 원 초과(주택 기준) 주택에 대해서만 부과한다. 세금을 매기는 금액은 6억 원을 넘는 구간이다. 9억 원짜리 집이라면 6억 원까지는 재산세를, 나머지 3억 원에는 종부세를 매긴다.”

―종부세를 합산 과세한다는 의미는….

“주민등록상 가구원이 갖고 있는 부동산을 모두 더해 공시가격이 6억 원을 넘으면 종부세를 물린다는 뜻이다. 부부나 자녀가 갖고 있는 부동산 값을 모두 더한다는 것이다. 하지만 집은 집끼리, 토지는 토지끼리 합산한다.”

―집을 갖고 있는 사람이 결혼해 2채가 되거나, 부모를 모시기 위해 합가해도 합산과세를 하나.

“결혼 혹은 합가(合家)한 날부터 2년간은 합산과세에서 제외한다. 2년 안에 집을 팔라는 것이다.”

―이사를 가기 위해 새 집을 사서 일시적으로 집을 2채 갖게 됐는데 이때도 합산과세를 하나.

“종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 부과한다. 6월 1일 현재 갖고 있는 부동산을 합산한다는 뜻이다. 재산세는 합산과세는 아니지만 역시 6월 1일 현재 부동산 보유 여부에 따라 매긴다. ‘일시적 2주택자’는 양도세 중과(重課) 대상에서는 제외되지만 보유세에서는 예외가 없다. 나중에 집 한 채를 팔더라도 세금을 환급해 주지 않는다.”

―오피스텔도 종부세를 내야 하나.

“주거용 오피스텔이면 종부세 대상이다. 아파트 등 일반 주택의 공시가격과 합산해 세금을 부과한다. 주거용 여부는 주민등록상 전입신고가 됐는지를 기준으로 따진다. 전입신고가 돼 있으면 주거용으로 본다.”

―6월 1일 현재 부동산 소유 여부를 따져 보유세를 물린다면 그 전에 집을 팔면 세금을 안 내도 되나.

“이론상으로는 5월 31일까지 부동산을 처분하면 된다. 처분의 의미는 소유권 이전등기를 마친다는 것이다. 그렇다고 해서 무턱대고 집을 팔았다가 양도세 비과세 요건에 해당되지 않으면 낭패를 볼 수도 있다. 비과세 요건은 서울과 경기 과천시, 5대 신도시에서는 3년간 집을 보유하면서 2년간은 실제로 거주해야 한다. 집을 사려는 사람은 6월 2일 이후에 사면 종부세를 면할 수 있다.”

―집을 여러 채 갖고 있다면 임대사업자로 등록하면 된다는데….

“전용면적 25.7평 이하이며 공시가격이 3억 원을 넘지 않아야 하며 10년 이상 계속 임대하고, 동일한 특별시나 광역시, 도에 5채 이상 집을 갖고 있어야 임대사업자가 될 수 있다. 6월 1일까지 시군구에 임대사업자 등록을 해야 하며 세무서에 별도로 사업자 등록을 해야 한다.”

―토지에 대한 종부세 부과 기준은….

“개인이 나대지를 갖고 있다면 공시지가 3억 원 초과분에 대해 종부세를 매긴다. 나대지는 건물 등 ‘지상정착물’이 없는 땅으로 비사업용 토지다.”

부동산 유형별 보유세 과세 대상
-		유형	재산세	종부세
건물	주거용	주택(아파트 단독 다가구 다세대), 오피스텔(주거용)	○	○
		별장	○	×
		건설임대주택이나 매입임대주택 등 장기임대	○	×
		미분양 주택, 사원주택, 기숙사, 주거 겸용 어린이 놀이방	○	×
	기타	일반 건축물(상가 사무실 빌딩 공장 등)	○	×
토지	종합합산	나대지, 잡종지, 임야, 목장용지 등	○	○
		재산세 분리과세 대상 중 기준면적 초과	○	○
		재산세 별도합산과세 대상 중 기준면적 초과	○	○
		재산세 분리과세·별도합산과세 대상이 아닌 모든 토지	○	○
	별도합산	일반 건축물에 딸린 토지	○	○
		법령상 인·허가 받은 사업용 토지(운송사업 차고용 토지 등)	○	○
	분리과세	일부 농지, 임야, 목장용지(재산세 0.07%)	○	×
		공장용지 일부, 공급용 토지(재산세 0.2%)	○	×
		골프장, 고급 오락장용 토지(재산세 4.0%)	○	×
종합합산 토지는 가구별 공시지가를 합산, 별도합산은 소유주 개인별 합산, 분리과세는 토지마다 별도의 단일세율 부과.

종부세 과세 기준금액
과세대상 유형과 과세 방식		기준금액
주택	개인 보유는 가구별, 법인 보유는 법인별 합산	공시가격 6억 원 초과
비사업용 토지		공시지가 3억 원 초과
사업용 토지	개인이나 법인별 합산	공시지가 40억 원 초과
자료: 국세청

고기정 기자 koh@donga.com