[부동산 稅테크]<27>주택 증여 절세 원칙<상>

올해부터 1가구 2주택자에 대한 양도소득세율이 50%로 크게 올랐다. 집을 2채 이상 갖고 있는 사람들은 주택을 팔자니 양도세가 부담되고, 그냥 갖고 있자니 보유세가 만만치 않은 상황이다. 이 때문에 증여를 택하는 사람이 많다. 주택 증여 때 세금을 줄일 수 있는 방법을 2회에 걸쳐 알아본다.

세법상 별도 가구로 인정되는 자녀에게 증여하는 게 절세(節稅)의 첫 번째 원칙이다.

주택에 대한 종합부동산세나 양도세는 가구별로 보유 주택을 합산해 판정하도록 돼 있다. 따라서 현재 별도 가구로 분리돼 있거나 앞으로 분리가 가능한 자녀에게 증여하는 게 좋다.

증여세는 재산을 물려받는 사람을 기준으로 과세한다. 여러 명에게 재산을 분산해 증여하면 세율이 낮아져 세액도 줄어든다. 하지만 주택을 물려줄 때는 한 사람에게 한 채를 통째로 증여하는 게 좋다. 여러 명이 분산 소유하면 각자가 주택을 보유한 것으로 간주돼 1가구 1주택 비과세 혜택을 받지 못하는 경우도 생기기 때문이다.

세법에서는 가구주와 자녀가 주민등록을 분리한다고 해도 별도 가구로 인정받지 못한다는 점을 알아둬야 한다. 만 30세 이상인 자녀가 부모와 따로 살면 별도 가구가 되지만 30세 미만이면 결혼을 했거나 최저생계비 이상의 소득이 있어야만 별도 가구로 인정받는다. 단, 결혼했다가 이혼했으면 30세 미만이어도 별도 가구로 간주된다.

전세 보증금이나 융자금과 같은 채무를 집과 함께 물려주는 부담부(附) 증여를 할 때는 비과세나 세금 감면 혜택을 받을 수 있는 주택이어야 한다. 채무 금액은 증여세 과세 대상에서 제외되지만 양도세에서는 예외가 인정되지 않기 때문이다.

현재 집을 1채 이상 갖고 있는 자녀에게도 부담부 증여를 피하는 게 좋다. 양도세 중과세는 부담부 증여에도 해당되기 때문에 자녀가 빚도 떠안고 다주택자가 돼 고율의 양도세까지 무는 결과를 낳는다.

따라서 부담부 증여는 무주택자인 자녀에게 집을 물려주거나 세제(稅制)상 감면 혜택을 받는 주택을 증여할 때 선택할 수 있는 방법이다.

또 한 가지 명심해야 할 점은 부담부 증여로 넘겨받은 채무는 반드시 증여받은 사람이 직접 갚아야 한다는 것이다.

안만식 세무사·예일회계법인 세무본부장