무조건 20%?…“건설사 이윤 보장하면서 분양가 인하 가능”

아파트 분양가를 크게 낮추면서도 주택건설업체가 밑지지 않게 할 묘안이 있을까.

9월부터 실시될 분양가 상한제, 분양원가 공개를 놓고 건설사들이 수익성 악화를 우려하고 있지만 이용섭 건설교통부 장관이 잇달아 “건설업계의 적정 이윤을 보장해 주겠다”고 밝혀 관심을 끌고 있다.

이 장관은 12일 주택업계 간담회에서 “전 산업 또는 상장회사 평균 영업이익률 등을 고려해 적정 이윤을 보장하겠다”고 말했다. 업계는 이를 두고 6∼7%의 이윤을 보장받을 수 있는 것으로 해석했다.

이 장관은 18일에는 “구체적으로 6∼7%를 말한 적은 없다”면서도 “적정 이윤을 보장해도 분양가가 평균 20% 떨어지는 효과를 충분히 거둘 수 있을 것”이라고 다시 강조했다.

과연 가능할지 한 시행사가 손을 댔다가 포기한 서울 광진구 광장동 아파트 사업(33∼61평형 216채)의 사례를 보자.

이 사업의 원가 총액은 2978억 원이다. 이 중 토지비가 1715억 원, 토지를 사면서 들인 금융비용이 362억 원. 따라서 전체 땅값은 2077억 원으로 총사업비의 69.8%에 이른다.

건축비는 22.8%인 680억 원이고 나머지는 세금, 부대비용, 판매관리비 등이다.

이 시행사가 당초 목표로 했던 5.52%의 수익률을 거두려면 분양가는 평당 2031만∼2553만 원이 돼야 한다. 마진이 6%라면 분양가는 더 올라야 한다.

이 시행사의 대표는 “지금처럼 원가, 특히 땅값이 높은 상황에서 6% 수준의 이윤을 보장하면 분양가 20% 낮추기는 사실상 불가능하다”고 말했다.

이런 지적에 대해 이 장관은 “택지비를 원칙적으로 감정가로 산정하고 기본형 건축비 부풀리기도 차단하면 분양가는 적정 수준으로 낮아질 수 있다”고 주장했다.

건교부 측도 “대한주택공사 등 공공부문과 공동사업을 하면 수용권을 행사할 수 있어 지주가 안 팔겠다고 버티는 땅을 싸게 살 수 있다”며 “충분히 분양가를 낮출 수 있다”고 설명했다.

그러나 건설업계의 반응은 회의적이다. ‘전형적인 탁상행정 발상’이라는 비판도 나온다.

공공부문을 끌어들인다면 사업 계획을 완전히 다시 짜야 하는 문제가 생길 뿐 아니라 주공 등과 이익 배분에 대한 합의가 안 돼 한 단지 안에서 각자 사업을 하면 땅 매입 비용이 많이 든 민간아파트 분양가가 상대적으로 높아지는 현상이 발생할 수 있다는 것.

실익(實益)에 의문을 제기하는 시각도 있다. 최근 민간이 짓는 아파트는 대부분 1500채 이하인데 이를 공공부문과 공동으로 추진하는 것은 현실적으로 불가능하다는 주장이다.

분양가 상한제 주요 내용
분양가 구성 항목	주요 내용
택지비	―분양 승인 신청 직전 개발된 대지 상태로 평가한 감정가로 산정 ―경매 공매 등은 매입가격 인정
기본형 건축비	―전체 산업 또는 상장회사 평균 영업이익률을 감안해 적정 수준의 업체 이윤 반영 ―25층 이상 초고층 아파트 건축비 인정
가산비용	―기본형 건축비 기준 넘어선 주민 편의시설, 친환경시설 비용 인정
자료: 건설교통부