[50+플러스]‘역모기지’ 이것이 궁금하다

올 7월 초순부터 판매될 예정인 한국주택금융공사(사장 유재한)의 역모기지 상품에 대해 실수요자의 궁금증을 풀어주는 설명회가 9일 처음으로 열렸다. 공사 측은 대한은퇴자협회(회장 주명룡)의 요청으로 이날 오후 서울 성동구 동부여성플라자 강당에서 은퇴자들을 대상으로 설명회를 가졌다.

한국주택금융공사 연금보증부 김갑태 부장, 박성재 팀장, 정성욱 과장 등은 서울과 지방에서 온 은퇴자 100여 명의 열띤 질문에 하나씩 답변을 했다. 주요 내용을 알아보자.

▽한국주택금융공사의 역모기지제도

역모기지 대출은 고령자들이 자신의 소유 주택을 담보로 제공하고 노후생활 자금을 연금형식으로 대출받는 제도. 가입자 본인과 배우자는 죽을 때까지 정해진 월 지급금을 받기 때문에 종신 생활비를 보장받으면서도 살 집을 한꺼번에 해결할 수 있다.

시중은행도 역모기지 제도를 시행하고는 있지만 한국주택금융공사의 역모기지는 시중 은행의 손실을 보증함으로써 지급액과 조건을 대폭 개선했다. 65세의 노인이 3억 원짜리 주택으로 역모기지에 가입했을 경우 기존 시중은행의 월 지급금은 55만 원 정도지만 이 제도를 활용하면 매달 약 85만 원을 받게 된다.

가입자가 일찍 사망해 대출받은 생활비가 주택가격에 못 미쳤을 때는 정산한 뒤 남은 금액을 상속인에게 돌려주는 반면 오래 살아서 대출금이 주택가격을 초과하면 사후 추가 상환액이 없는 것이 특징이다.

이 제도는 정부가 수입이 없는 서민층 고령자들의 생계를 보호하기 위해 만들었기 때문에 가입 자격에 제한을 두고 있다. 담보대상 주택이 6억 원을 초과하면 안 된다. 부부가 만 65세 이상이면서 1세대 1주택으로 전세나 근저당설정이 되지 않아야 한다. 공사 측은 이 제도의 대출금리는 6.5%를 적용했다고 밝혔다.

▽주요 질의 응답

- 가입자가 사망한 뒤 배우자가 그 주택에 대한 상속권을 가지지 못한 경우는….(정재삼 씨·68·서울 송파구 거여동)

"배우자에게 상속이 됐을 경우에만 계속 생활비 지급이 가능하다. 자녀들이 상속포기를 통해 배우자에게 상속되도록 해주어야 한다."

-천재지변이나 화재로 주택이 소실됐을 경우는….(신영 씨·64·서울 송파구)

"단독주택의 경우는 가입시 보험에 들게 하는 방안을 검토 중이다."

- 서민을 보호하기 위한 공적 보증제도라면서 대출금리를 6.5%로 한 것은 너무 높은 것이 아닌가. (이경옥 씨·61·여·서울 강남구)

"대출금리는 민간 금융기관에서 정하고 공사 측은 보증을 해주는 것이기 때문에 기존 시중금리와의 차이를 정부에서 보전해주지 않는 한 금리를 더 떨어뜨리기는 어렵다."

- 보증기금이 소진되었을 때는 어떻게 되나. 그리고 이 제도가 다음 정부에서도 영속성을 가질 수 있는가.(정계옥 씨·59·전남 곡성군 고당면)

"한국주택금융공사법에 의해 이 제도가 시행되기 때문에 영속성이 있다. 손실이 발생하거나 보증 재원이 부족해지는 등의 문제가 생기면 정부에서 손실을 보전할 것이다."

- 공사 측이 가입시 초기 보증금으로 주택가격의 2%, 연 보증료로 보증잔액의 연 0.5%씩 받는 이유는 무엇인가.(유상태 씨·61·서울 구로구 개봉동)

"시뮬레이션 결과 가입자들이 85,6세가 되었을 때 주택가격에 해당하는 돈을 다 쓰게 되어 있으며 그 이상 생존시에는 금융기관의 손실이 발생한다. 보증금은 그 손실을 메우기 위해 상호부조 차원에서 받는 것이다."

- 가입자가 조기 사망 시 집의 처분권은….(조정현 씨·67·서울 동대문구 이문동)

"처리 권한은 상속인이 가진다. 상속인이 그동안의 대출금과 이자를 납부하면 공사 측과의 계약관계는 완료된다."

- 6억 원 짜리 집 한 채를 가진 사람은 가입이 되고 1, 2억 원짜리 집 두 채를 가진 사람은 배제되는 것은 불합리한 것 아닌가.(김만태 씨·67·서울 동대문구 이문동)

" 그런 측면이 있다. 앞으로 풀어나가야 할 문제다."

- 은퇴 시기가 점차 빨라지는 추세에 비추어보면 가입 연령을 65세로 제한한 것은 너무 늦은 것이 아닌가.(유상태 씨·61·개봉동)

"연령을 낮추면 월 수령액이 더 적어지기 때문에 실질적인 생활비에 못 미치게 되는 문제가 발생한다."

- 가입한 뒤 그 주택이 재개발 대상이 되면 어떻게 되나.(김남이 씨·65·여·서울 강북구)

"기존 주택을 재건축할 때는 조합에 신탁등기를 해야 하기 때문에 어차피 시공사가 근저당 설정액을 상환해야 한다. 따라서 재건축 후 재가입해야 한다."

- 가입시 주택가 산정은 실거래가인가 공시지가인가. 또 가입 이후 아파트 가격이 6억 이상으로 상승했을 때는 어떻게 되나.(김영옥 씨·63·여·경기도 광명시)

"주택가격 및 월 지급액 산정은 모두 실거래가를 기준으로 한다. 가입 후 주택가격이 6억원 이상으로 올라도 상관없다."

- 월 지급액에 물가상승률이 반영되지 않아 나중에 생활비가 반쪽으로 줄어드는 일이 생길수도 있지 않나.(〃)

"그렇다. 물가상승률을 반영할 수도 있으나 그럴 경우 처음에 받는 돈이 그만큼 줄어든다. 고령자들의 연령을 감안할 때 처음에 많이 받는 제도가 가입자에게 상대적으로 유리하다는 생각이다."

■ 집값 싼 농촌은 그림의 떡?
“담보제공 ‘집+농지’로 농촌형 역모기지 필요”

주택금융공사의 역모기지 제도는 1억~6억 원인 주택만을 대상으로 하고 있기 때문에 주택가치가 낮은 농촌 지역의 고령자는 가입 대상에서 제외되는 결과를 낳고 있다.

농촌 지역의 고령자야말로 정부가 정책적으로 돌보아주어야 할 대상이며 이들을 위한 '농촌형 역모기지 제도'가 도입되어야 한다는 주장이 강하게 제기되고 있다. 고령으로 농사일을 계속하기가 어려워도 생계 유지가 힘들어 농사를 그만두지 못하는 노인이 많기 때문이다.

통계청에 따르면 2005년 현재 농촌 지역의 65세 이상 고령자는 160만 명을 넘어섰으며 이는 전체 농촌인구의 18.6%를 차지한다. 일부 지역에선 이 비율이 30%를 넘었다.

한국금융연구원 강종만 선임연구위원에 따르면 지난해 말 현재 농가의 가구당 평균자산은 3억5696만 원이다. 이 가운데 토지 자산이 평균 2억 원 이상을 차지하고 있어 농촌 주택의 가격이 낮다는 걸 알 수 있다.

고령 농민들은 계속 농사를 짓기도 어렵지만 앞으로 한·미 FTA(자유무역협정) 등으로 더욱 타격을 받게 될 처지에 놓여 있다. 이에 따라 농촌의 경우 주택과 농지를 묶어서 담보로 삼을 수 있도록 하는 농촌형 역모기지 제도를 도입해야 한다는 주장이 나오고 있다.

농촌형 역모기지 제도 도입에서 가장 큰 걸림돌은 농지의 소유와 이용을 제한하고 있는 농지법이다. 농지는 주택과는 달리 쉽게 처분할 수도 없어 금융기관의 입장에서는 담보로 삼기에 부담이 될 수도 있다.

농지를 대상으로 하는 농촌형 역모기지 제도가 도입되려면 정부가 농촌 복지정책 차원에서 거액의 기금을 확보할 필요가 있다. 한국주택금융공사의 역모기지 제도를 위해 정부는 350억원의 보증기금을 출연했다. 이 기금은 출연금의 30배에 이르는 보증 효과를 낳게 된다.

한국주택금융공사 김갑태부장은 "만약 정부가 1000억 원 안팎의 기금을 마련할 수 있다면 농촌형 역모기지 제도를 도입할 수 있을 것"이라고 말했다. 이 경우 농촌 고령자들의 생계 문제를 장기적으로 해결할 수 있다는 것이다.

대구대 보험금융학과 마승렬 교수는 정부가 기금을 조성하면 농지은행이 이 기금을 바탕으로 농촌형 역모기지 제도를 시행할 수 있을 것으로 내다봤다. 농지은행은 현재 고령 농민으로부터 농지를 위탁받아 젊은 영농인에게 임대해주는 역할을 하고 있어 이 기능을 확대하면 된다는 것이다.

정동우사회복지전문기자 forum@donga.com