[부동산 稅테크]⑬재건축·재개발 주택과 절세

재건축·재개발 주택(이하 재건축 주택)에 대한 세제는 자주 바뀌고 어려워 전문가들도 실수를 많이 하는 분야다. 재건축 주택과 관련해 꼭 알아둬야 할 절세(節稅) 상식을 3회에 걸쳐 정리한다.

재건축 주택과 관련해 바뀐 세법 중에서 가장 주의할 점은 관리처분계획인가일과 입주권(분양권) 취득일에 따라 세금이 달라진다는 것이다.

현행 세법에서는 관리처분계획인가를 받으면 재건축 대상 주택이 입주권으로 바뀐 것으로 본다.

이 입주권 자체를 주택으로 보는 것은 아니지만 2006년 1월 1일 이후에 관리처분계획인가가 났거나, 그 전에 관리처분계획인가를 받은 입주권이라도 2006년 1월 1일 이후에 샀다면 양도소득세 중과세나 비과세 대상을 판정할 때 주택 수에 포함시킨다.

물론 위에 해당되지 않는 입주권은 완공이 된 뒤에야 주택 수에 포함된다.

주택 수에 포함되는 입주권과 일반 아파트 한 채를 갖고 있다면 입주권을 먼저 팔아야 중과세 대상에서 제외된다. 반면 입주권이 주택 수에 포함되지 않으면 일반 아파트를 먼저 팔아야 비과세 혜택을 받는다.

2006년 1월 1일 이후 취득한 입주권이라도 실수요자에 대해서는 예외를 인정해 준다는 점도 알아둬야 한다.

1가구 1주택자가 입주권을 산 뒤 1년 안에 기존 주택을 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있도록 한 것. 단 이때도 기존 아파트를 3년 이상 보유(서울과 경기 과천시, 5대 신도시는 2년 거주 요건 추가)해 비과세 요건을 충족시켜야 한다.

만약 1가구 1주택자가 입주권을 취득한 뒤 1년 안에 기존 주택을 팔지 못했다면 어떻게 해야 할까. 이때는 재건축이 끝나기를 기다려야 한다.

새 집이 완공된 뒤 1년 안에 기존 주택을 팔고 가구원 전원이 이사해서 1년 이상 살면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

1년 이상 살지 않은 것으로 확인되면 나중에 기존 주택에 대한 양도세를 추징당한다.

안만식 세무사·예일회계법인 세무본부장