[부동산과 법률]상가건물임대차보호법 적용기준 궁금한데…

보증금 일정액 넘으면 임대차보호법 아닌 민법 적용

주택은 임대차보증금의 액수와 상관없이 주택임대차보호법의 보호를 받는 반면 상가는 임대차보증금액에 따라 상가건물임대차보호법이 적용되지 않을 수 있다고 하는데 사실인지요.

주택의 임대차는 주택임대차보호법, 상가 임대차는 상가건물임대차보호법이 적용됩니다. 그런데 질문하신 것처럼 주택은 임대보증금이 얼마이든지 주택임대차보호법이 적용되지만, 상가는 보증금 액수가 일정액을 넘으면 상가건물임대차보호법이 아니라 민법이 적용됩니다. 아래 예시한 액수를 초과하는 보증금으로 계약된 상가 임대차는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않습니다.

①서울시: 2억4000만 원

②수도권정비계획법이 정하는 수도권 과밀억제권역 중 서울 제외: 인천(일부 지역 제외), 의정부, 구리, 남양주(일부 지역 제외), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥시(일부 지역 제외): 1억9000만 원

③광역시(군 지역과 인천 제외): 1억5000만 원

④그 밖의 지역: 1억4000만 원

위에 나온 보증금을 계산하는 방법은 다음과 같습니다.

첫째, 서울은 보증금 액수가 2억4000만 원보다 1원만 초과해도 법 적용을 아예 받지 못합니다. 둘째, 보증금과 월세가 있는 경우에는 월세 금액에 100배를 곱한 금액을 보증금 액수에 합해 계산합니다(상가건물임대차보호법 제2조 3항).

예를 들어 보증금 1억 원에 월세 400만 원일 때 월세 400만 원 곱하기 100배인 4억 원을 보증금 액수에 더하면 5억 원이 돼 법 적용을 받지 않습니다.

주택임대차보호법은 월세 금액에 100배를 곱해 보증금에 산입하는 법 조항이 없습니다. 하지만 상가건물임대차보호법이 위와 같이 규정됨에 따라 주택의 월세 금액에 100배를 곱해 보증금 액수에 더하는 방식을 채택해야 한다는 견해가 강하게 대두되고 있으니 참고하기 바랍니다.

그리고 상가 임대차의 경우 임차인이 건물주에게서 건물을 인도받고 세무서에 사업자등록을 신청하면 대항력을 갖게 되며, 상가도 보증금이 소액일 때 주택과 같이 우선 변제를 받을 수 있습니다.

김조영 건설교통부 고문변호사 www.r119.co.kr