6억 넘는 1주택도 양도세 줄어든다는데…

《정부의 양도소득세법 개정안 발표 이후 양도세 부담이 어떻게 달라질지 일반인들의 궁금증이 커졌다. 보유기간에 따라 양도세 부담이 크게 달라져 주택 매매 시기를 결정짓는 중요 변수가 됐기 때문이다. 실거래 가격이 6억 원을 초과하는 주택을 장기 보유한 1가구 1주택자가 알아둘 만한 개정안의 내용을 살펴봤다.》

매매계약 했어도 20일이후 잔금 받으면 혜택

○ 20년 보유땐 80% 공제

장기보유 특별공제의 공제 폭을 조정한 양도세법 개정안은 지난달 말 국회 본회의를 통과해 이달 20일 시행될 예정이다. 장기보유 특별공제는 실거래 가격이 6억 원을 넘는 1가구 1주택 보유자를 대상으로 한다.

이 개정안은 1주택 보유기간이 3년 이상∼4년 미만이면 양도차익의 12%를 공제해 주는 것을 시작으로 1년에 4%포인트씩 공제 폭이 늘어 최장 20년이 됐을 때 80%까지 공제하는 내용을 담고 있다.

새 법이 적용되는 기준 시점은 ‘매매 잔금의 청산일’이다. 따라서 법 시행 전에 집을 파는 계약을 체결했더라도 시행일(20일) 이후에 잔금을 받으면 양도세 인하 혜택을 받을 수 있다.

다만 잔금을 받기 전에 소유권 이전등기를 먼저 했다면 등기일이 기준 시점이 된다. 따라서 이달 20일 이전에 이전등기를 한 사람은 양도세 인하 혜택을 볼 수 없다.

신한은행 황재규 세무사는 “재건축 아파트에 살던 사람의 집이 헐리고 재건축을 한 뒤 다시 입주했다면 이 집을 처음 산 시점부터 최종적으로 집을 판 시점까지 전 기간을 보유 기간으로 인정받을 수 있다”고 설명했다.

○ ‘실제 양도차익’과 ‘과세 양도차익’ 달라

장기보유 특별공제율은 무조건 6억 원 초과분에 대해 적용되는 것이 아니다. 집을 10억 원에 팔았다고 6억 원을 뺀 4억 원이 기준 금액이 되는 건 아니라는 뜻이다.

실거래가 6억 원 초과 주택의 과세 대상 양도차익은 ‘<실제 양도차익×(양도금액―6억 원)>÷양도금액’의 계산법을 따른다. 1억8000만 원에 산 주택을 15년간 보유했다가 12억 원에 팔았다면 실제 양도차익은 매입비와 필요경비(2000만 원으로 가정)를 제외한 10억 원이다. 따라서 과세 대상 양도차익은 <10억 원×(12억 원―6억 원)>÷12억 원으로 5억 원이다.

이 금액에서 20일부터 달라질 보유기간에 따른 장기보유 특별공제율(15년×4%=60%)을 적용하면 5억 원의 60%인 3억 원을 과세 대상 양도차익 5억 원에서 뺀 2억 원이 된다.

여기에 기본공제(250만 원)를 빼면 과세표준(세금부과 기준 금액)은 1억9750만 원. 이를 양도세율(금액에 따라 9∼36% 적용)에 따라 계산하면 양도세는 5940만 원이다.

단 이는 1가구 1주택자 양도세 비과세 요건(3년 보유)을 갖췄을 때만 적용된다. 서울, 경기 과천과 분당 일산 평촌 중동 산본신도시의 주택은 2년 거주 요건도 충족해야 한다.

○ 1가구 2주택 절세 방법

이번 개정안은 6억 원 초과 주택을 장기 보유한 1가구 1주택자만 대상으로 한다.

1가구 2주택자는 2007년 1월 1일부터 장기보유 특별공제를 받을 수 없고 양도세율도 50%까지 확대됐다. 다만 이런 경우도 합법적으로 절세하는 방법이 있다.

기존 주택을 팔지 못한 채 다른 주택을 취득해 1가구 2주택자가 됐다면 1년 이내에 기존 주택을 팔면 중과세를 피할 수 있다. 단 기존 주택도 양도세 비과세 요건(3년 보유 등)을 갖춰야 한다. 1년 안에 집을 처분하기 어려운 상황이면 1년이 되기 전에 한국자산관리공사에 매각을 의뢰해 중과세를 피할 수 있다.

지역과 상관없이 공시가격이 1억 원 이하인 주택 1채를 먼저 매매하면 중과세율이 아닌 일반과세율(9∼36%)이 적용된다. 또 수도권과 광역시를 제외한 기타지역(광역시 군 지역, 경기 도농복합시의 읍면, 기타 도 지역)의 공시가격 3억 원 이하 주택은 중과세 대상 주택 수 계산에서 제외된다.

정세진 기자 mint4a@donga.com