[부동산 특집]부동산 아직은 ‘不動’?

정부, 규제완화에는 신중… 지방 위주 일부 풀 듯

집값, 지역 따라 다른 가격 차별화 현상 보일 듯

《부동산 업계가 얼마 전 치러진 총선 결과에 촉각을 곤두세웠던 것은 ‘규제 완화’ 때문이었다. 정부의 부동산 규제는 거의 대부분 법제화돼 있기 때문에 여야의 의석 비율이 완화 여부를 결정짓는 주요 변수가 되기 때문이다. 총선은 일단 규제 완화에 긍정적인 방침을 보이고 있는 한나라당이 국회 과반수 의석을 획득하는 것으로 마무리됐다.하지만 정부나 여당 안에서 핵심적인 부동산 규제를 풀겠다는 가시적인 신호는 아직 나오지 않고 있다. 이 때문에 부동산 업계는 과거 어느 때보다 ‘정책 변수’가 향후 시장의 방향을 결정짓는 핵심 요인이 될 것으로 보고 있다.》

○ 규제 완화 여부 유동적

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총선 이후 최근까지 주택정책과 관련해 정부에서 나온 반응을 종합해 보면 ‘핵심적인 규제는 일단 유지한다’는 것이다. 주택정책의 주무부처인 국토해양부도 총선이 끝난 이후 “집값 안정이 최우선 목표”라며 규제 완화에 부정적인 의견을 밝힌 바 있다.

오히려 국토부는 총선이 끝나자마자 올해 들어 집값이 많이 오른 서울 강북지역과 인천, 수도권 일부 지역을 주택거래신고지역으로 지정하는 등 시장 안정을 위한 대응책을 시행했다.

부동산 업계가 가장 큰 관심을 갖고 있는 재건축 규제에 대해서도 국토부는 집값 안정 기조가 더욱 확고하게 정착될 때까지 완화 여부를 검토할 계획이 없다고 밝혔다.

재건축 사업을 빨리 진행할 수 있도록 인허가 단축 방안은 마련하고 있지만 재건축 부담금이나 소형평형의무비율 등 재건축 사업의 수익성과 관련된 핵심 규제는 완화 검토 대상이 아니라는 게 국토부의 방침이다. 앞으로 재건축 규제를 풀더라도 초과이익을 환수할 수 있는 방안을 철저히 마련한 뒤 완화 여부와 범위를 검토한다는 단서도 갖고 있다.

1가구 2주택자에 대한 양도소득세 중과(重課)도 투기가 다시 일어날 우려 때문에 당장 완화할 가능성은 낮아 보인다. 주택 분양가를 낮추기 위한 분양가 상한제도 계속 유지한다는 게 정부의 방침이다.

하지만 이명박 정부가 도심개발을 활성화하겠다는 태도를 보이고 있기 때문에 규제 완화 시기와 범위가 문제일 뿐 언젠가는 부동산 규제가 현재보다 완화될 것이란 전망도 나온다. 이 같은 상황 때문에 부동산 전문가들은 “향후 버블세븐 지역 집값은 정부에 물어보라”는 말도 자주 한다.

○ 지방 미분양 해소 위한 추가 대책 가능성

정부가 부동산 규제 완화 문제를 조심스럽게 다루는 것은 주택문제가 미치는 사회적 파장이 엄청나기 때문이다. 부동산 정책 실패로 집값이 다시 폭등하면 무주택 서민에게 큰 타격을 주는 물론이고 정권의 지지기반도 크게 흔들릴 수 있다.

정부가 규제 완화를 검토한다면 지방 미분양 해소 등 집값 상승에 미치는 영향이 덜한 분야부터 착수할 가능성이 높다. 지방은 현재 공급 과잉 등으로 미분양 주택이 넘쳐나고 있다.

정부가 투기과열지구와 주택투기지역 등을 모두 해제했는데도 상황이 나아지지 않고 있다.

이 때문에 정부는 현재 지방 민간택지의 전매제한 기간을 6월부터 없애기로 한 데 이어 지방 공공택지의 전매제한 기간도 줄이기로 했다.

여야가 올해 초 완화하기로 합의한 대로 취득·등록세 세율을 현행 2%에서 1%로 내리고 종합부동산세의 부과 기준을 현행 공시가격 6억 원 초과에서 9억 원 초과로 완화하는 방안도 검토 대상에 올라 있다.

○ 집값, 강보합 속 지역분화 가속될 듯

주택시장은 총선 이후에도 안정세를 보이고 있다. 집값이 급등했던 강북지역도 정부의 대응책이 나온 뒤 일단 진정 국면으로 돌아섰고, 강남권 재건축 시장도 보합세다.

하지만 전문가들은 올해 말까지 집값은 전체적으로 강보합세를 이어갈 것으로 전망하고 있다. 뉴타운 호재(好材) 등이 있는 강북지역을 중심으로 집값이 오를 수 있는 데다 규제 완화에 대한 기대감이 여전히 높기 때문이다.

스피드뱅크 박원갑 부사장은 “올해말까지는 지역에 따라 집값이 차별적으로 움직이는 ‘가격분화’ 현상이 뚜렷해질 것”이라고 말했다.

이태훈 기자 jefflee@donga.com

향후 주택시장 전망
항목	시장 상황	대응 전략	유의점
기존 주택 매매	-올 들어 강북지역 중심으로 가격 급등했지만 최근 대책발표 후 일단 진정국면	-강북지역 소형 아파트 가격 강세로 강남이나 신도시 등 중대형 갈아타기 시도해 볼 만	-강북지역은 집값이 이미 많이 오른 데다 정부의 집중 감시로 향후 가격 상승 제한적일 가능성
새 아파트 분양	-미분양 아파트 넘치는 가운데 신규 분양단지 많아 선택의 폭 넓음	-청약가점 높은 수요자는 청라지구, 광교신도시, 김포한강신도시 등 청약해 볼 만 -청약가점 낮은 사람은 알짜 미분양 접근 필요	-지난해와 같이 유망 단지에 수요 몰리는 ‘청약 쏠림’ 예상돼 유망 단지에 당첨될 가능성 낮다는 점 염두에 둬야
재개발	-새 정부의 도심 재개발 활성화 방침에다 총선 후보자의 뉴타운 공약 남발로 대지 지분 가격 급등	-투자수익 낮더라도 사업단계가 진행된 재개발 지역 공략이 안전 -장기적으로는 서울시가 지정할 4차 뉴타운도 유망	-주택 노후도 등 재개발 가능 여부 꼼꼼히 따져야 -7월부터 전용면적 60m² 이하 다세대주택은 입주권 못 받는 쪽으로 법규 개정 추진 중이어서 선별 투자 요망
재건축	-단기적으로 규제 완화 가능성 낮아 재건축 아파트 거래 시장 한산	-종합부동산세 과세 기준일인 6월 1일 이전 나오는 급매물 매입 고래해 볼 만	-당장 규제 완화될 가능성 낮고 실제 입주까지 오래 걸려 실거주 위주로 접근 필요