[부동산 인사이트]호재 만난 지방 임대사업

얼마 전 가까운 분이 충남 아산시에서 69m²짜리 소형 아파트를 팔려고 내놨다가 시세가 최근 한 달 만에 수백만 원 뛴 것을 보고 의아하다고 말한 적이 있습니다. 올봄까지만 해도 집값이 2, 3년 전보다 1000만 원가량 떨어진 채 집값이 상승할 기미가 별로 안 보였는데 말이죠.

이는 수도권에 있는 주택임대 사업자들이 지방에서 사업을 벌이기 시작해 주택 수요가 늘었기 때문인데요, 지방과 수도권 외곽에 있는 60m² 전후의 소형 주택들은 아직도 3.3m²당 300만 원 이하인 매물이 많습니다.

주변에 산업단지나 대형공단 등이 있으면 전세금도 시세의 60% 정도로 높아 많은 돈을 들이지 않고도 임대사업을 할 수 있습니다. 특히 최근 정부가 지방 미분양 해소를 위해 내놓은 정책들은 임대사업자들에게는 호재(好材)가 되고 있습니다.

현재 종합부동산세 부과와 양도소득세 중과(重課) 대상에서 제외되는 주택임대사업자(매입임대)의 기준은 △임대사업 대상주택이 동일한 광역시도 안에 있어야 하고 △전용면적 85m²(25.7평) 이하이며 △공시가격 3억 원 이하이고 △5채 이상을 보유하고 10년간 장기임대를 해야 하는 등의 요건을 모두 갖춰야 합니다.

임대사업을 시작해 10년 후 집을 팔 때 임대한 주택 중 한 채라도 공시가격이 3억 원을 초과하면 세금 중과 대상이 되기 때문에 사실 현재는 임대사업자들이 적절한 대상을 찾기기 쉽지 않았습니다.

그런데 지난달 정부가 발표한 지방 미분양 대책에서 ‘공시가격 3억 원’ 기준이 집을 ‘팔 때’ 가격이 아니라 ‘살 때’ 가격으로 바뀌어 임대사업의 큰 장애가 사라졌습니다. 공시가격은 통상 시세의 70∼80% 수준에서 결정되기 때문에 세금 혜택을 받을 수 있는 임대 대상 주택이 시세 4억 원 전후까지 넓어진 것이죠.

지방에서 미분양 주택으로 임대사업을 한다면 추가로 받을 수 있는 혜택도 있습니다. 2008년 6월 11일부터 2009년 6월까지 한시적으로, 임대사업 의무기간을 10년에서 5년으로 줄이고, 면적도 전용 85m² 이하에서 전용 149m² 이하로 늘려 중대형도 임대사업이 가능하도록 해 임대수익과 시세차익이라는 일석이조의 혜택을 볼 수 있습니다. 단 미분양 주택을 살 때에 한해서입니다.

임대사업 여건이 전보다 나아지긴 했지만 주택 임대사업을 하려면 투자수익률을 반드시 따져봐야 합니다. 5년 또는 10년간의 장기투자이므로 지속적으로 임대 수요가 유입될 수 있는 지역에서 교통여건이 우수한 주택을 선택해야 합니다. 이런 주택은 시세 대비 전세금 비율도 높아 초기 투자금이 적게 들어가는 장점도 있습니다. 임대수익을 노린다면 소형주택이 유리하고, 시세차익을 기대한다면 중대형을 선택하는 것도 투자전략으로 고려해볼 만합니다.

이지아 와이플래닝 마케팅팀장