분양가 상한제 아파트 땅값 선정 감정가 대신 실거래가로 바꾸면

수도권 분양가 최대 5% ↑

국토부 분석… 감정가 더 비싼 지방은 오히려 1% 낮아져

아파트 분양가를 택지 감정가 대신 실제 거래한 땅값 기준으로 산정하면 분양가가 최대 5% 오를 것이란 분석이 나왔다. 내년 이후 분양가 상한제가 완화돼 현행 감정가 방식이 실(實)거래가 방식으로 바뀐다면 분양가 추가 인상이 불가피하다는 뜻이다.

이는 국토해양부가 31일 서울 동작구 강서구 중랑구, 경기 남양주시 안산시 수원시 부천시, 광주, 충남 천안시, 경북 포항시, 울산 울주군 등 전국 11개 지역 아파트 분양가를 분석한 결과다.

○ 실제 땅값 인정하면 분양가 최대 5% 상승

민간택지 아파트 분양가 상한제는 지난해 9월 1일부터 시행됐다. 이후 사업을 승인받은 민간 아파트는 택지비와 건축비를 합한 원가에 적정이윤을 더해 분양가를 정한다.

이때 택지비는 감정가로 하는 게 원칙. 건설업계에서 아파트 공급을 늘리려면 감정가 대신 실거래가 방식으로 택지비 산정 기준을 바꿔야 한다고 주장해 왔다.

국토부는 최근 이 주장을 받아들이면 분양가가 어떻게 바뀔지 점검했다. 검증 결과 올해 서울 강서구에 선보인 주상복합아파트 택지비를 감정가인 3.3m²(1평)당 2762만 원으로 하면 분양가격이 3.3m²당 1015만 원이었다. 하지만 택지비를 실거래가인 3.3m²당 3062만 원으로 한 분양가는 1066만 원으로 감정가 기준 때보다 5.0% 높아졌다.

반면 택지 감정가가 실거래가보다 비싼 울산 울주군, 경북 포항시 등 지방 아파트는 실거래가 기준의 분양가가 감정가 기준보다 1%가량 낮았다. 택지비를 실거래가 기준으로 바꿔도 일부 수도권 지역 분양가만 제한적으로 오를 것이란 점을 시사하는 결과다.

○ ‘감정가 기준’ 원칙은 당분간 유지

‘8·21 부동산대책’으로 분양가 상한제가 완화돼도 실제 택지 매입 가격이 분양가에 완전히 반영되는 것은 아니다. 택지 가격을 감정가로 보고 여기에 연약지반공사비 등 가산비를 더하는 기본 틀은 그대로인 것.

다만 △등기부등본에 땅 거래 가격이 기재된 경우 △경매나 공매로 땅을 산 경우 △국가나 공기업에서 땅을 산 경우의 분양가 산정 방식만 바뀐다. 지금은 건설사가 분양 승인을 신청할 때 등기부상 거래 가격이나 경매, 공매 가격을 택지비로 올리면 가산비를 분양가에 반영할 수 없지만 앞으로는 이런 제한이 풀려 가산비도 인정된다.

예컨대 지금은 등기부상 택지 거래 가격이 3.3m²당 150만 원이고 감정가가 100만 원이라면 택지비를 120만 원(감정가 100만 원×120%)까지 인정하고 가산비는 뺀다. 하지만 연말경 주택법 개정 후에는 등기부 가격을 기준으로 한 택지비에도 가산비를 더할 수 있다.

○ “분양가 올라도 기존 집값은 안정세”

택지 감정가로 분양가를 정하는 기본원칙이 내년 이후 실거래가 기준으로 대체될 가능성이 남아 있다. 분양가 상한제 때문에 민간 아파트 공급이 많이 줄었다는 지적을 정부가 받아들여 제도의 기본 틀을 바꿀 수 있다는 게 업계의 시각이다.

이에 앞서 국토부는 9월 1일부터 택지비 외에 분양가를 구성하는 한 축인 기본형 건축비를 올렸다. 분양가가 종전보다 1.2∼1.5% 오르는 효과가 생긴다. 택지비 산정 기준 변경 전에 이미 건축비 부문은 가격 인상이 현실화한 셈.

임달호 현도컨설팅 대표는 “부동산시장이 침체돼 있어 규제 완화로 분양가가 다소 올라도 기존 아파트 값에는 별 영향을 주지 않을 것”이라고 내다봤다.

홍수용 기자 legman@donga.com