[맞춤 재테크]다주택자 절세법

【Q】바뀐 세법, 다주택자가 절세할 수 있는 방법은 무엇인가요?

가족에게 증여 - 임대사업 하면 세금 부담 크게 줄어

정부는 이번 양도세 개정안이 거주 목적의 1주택 장기 보유자에 대한 세 부담을 줄여주는 것에 초점을 맞춘 것이라고 밝혔지만 사실상 다주택자들도 개정된 세법을 잘 이용해 치밀하게 전략을 세우면 상당한 혜택을 볼 수 있다.

서울에 사는 김모 씨는 강남과 경기 성남시 분당구에 각각 12억 원, 8억 원의 아파트를 한 채씩 가지고 있는 2주택 보유자다. 김 씨는 세법 개정 전에 종합부동산세로 1370만 원을 부담해야 했지만 세법이 개정되면 290만 원의 세금만 내면 된다. 다주택자들은 주택을 그대로 보유하더라도 보유세 부담이 크게 줄어드는 셈이다.

다만 주택을 양도할 때 50%의 세율이 적용되므로 양도세 부담이 크다는 점이 여전히 문제다. 그러나 가족들에게 적절하게 증여해 주택 수를 줄이는 방법으로 세금을 줄일 수 있다. 이번에 상속증여세율이 10∼50%에서 7∼34%(2010년 6∼33%)로 대폭 인하됐기 때문에 증여를 통한 양도세 절세효과가 더 커진 셈이다.

만일 김 씨가 분당에 있는 아파트를 아내에게 증여한다면 현행 세법상 2700만 원의 증여세를 내야 하지만 세법이 개정되면 1260만 원만 내면 된다.

또 종부세의 가구별 합산 방식이 위헌으로 판결돼 인별 과세 방식으로 바뀐다면 김 씨의 아내가 증여받은 주택은 9억 원을 넘지 않아 종부세를 내지 않아도 되고, 김 씨는 강남에 있는 주택 12억 원에 대해서 60만 원만 내면 된다.

그 후 분당 아파트(취득가액 4억 원)를 10억 원에 양도한다면 어떻게 될까.

본래 김 씨가 가지고 있다가 양도했다면 양도차익 6억 원에 대해서 약 2억7000만 원의 양도세를 내야 한다. 하지만 아내가 증여받은 뒤 5년이 지나서 양도하면 양도차익 2억 원에 대해 양도세 8900만 원만 부담하면 된다. 아내에게 증여하면서 취득가액이 높아졌기 때문이다.

3주택 소유자의 사례도 살펴보자.

경기 용인시에 살고 있는 이 씨는 대구 수성구에 3억 원인 아파트 2채를 가지고 있어 총 3채를 보유하고 있다.

세법 개정으로 인해 종부세 부담이 낮아지겠지만 더 낮추고 싶다면 장기임대주택 사업을 고려하는 것도 괜찮다. 수도권 외 지역에서는 장기임대주택사업자의 요건을 149m²(45평) 이하의 주택 1호만으로도 가능하게 요건을 완화했기 때문에, 임대주택사업자로 등록해 종부세와 양도세 중과세 모두 피해가는 방법도 고려할 만하다.

만일 대구에 있는 주택을 양도하고 싶다면 이번에 낮아진 증여세를 이용해 가구 분리가 가능한 자녀에게 대구에 있는 아파트 한 채를 증여하는 방법으로 일단 2주택자가 되는 것이 좋다.

7일 이후부터는 지방 광역시에 있는 주택 가운데 2주택 중과세에서 제외되는 범위가 1억 원에서 3억 원으로 인상되었기 때문이다. 따라서 2주택자 상태로 대구에 있는 아파트를 양도하면 중과세를 피해갈 수 있다. 사실상 이번 세법 개정으로 종부세와 증여세가 낮아져 다주택자들이 사용할 수 있는 절세 카드가 더 다양해진 셈이다.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=이서현 기자 baltika7@donga.com