재건축, 임대주택 의무비율 없애고 소형평형 비율도 줄여

세금 혜택 향후 2년간 지방 미분양 사서 되팔아도 중과세 안해

수요 확충 대출 쉽도록 서울 강남-서초-송파外 투기지역 해제

거래 유도 ‘수도권 전매제한 완화’ 기존 분양분에도 소급 적용

■ 건설 경기 부양책

정부가 3일 내놓은 ‘경제난국 극복 종합대책’ 중 가장 눈에 띄는 대책은 부동산 및 건설경기 활성화 방안이다. 여기엔 재건축 규제를 풀어 건설사의 수익기반을 넓혀줄 뿐 아니라 세금혜택과 대출규제 완화로 주택 수요를 늘리는 내용이 담겨 있다.

이런 부동산 정책은 거의 수도권에 초점을 맞추고 있지만 궁극적으로 경기가 살아나면 지방 경기 활성화에도 효과가 있을 것이라는 것이 정부의 기대. 하지만 건설경기의 연착륙이라는 정책목표를 넘어서 투기세력까지 일정 부분 용인하는 것 아니냐는 지적도 나온다.

○ 개포주공 용적률 240%로 상향

아파트 재건축 수익성을 결정하는 핵심 요인은 △용적률(대지면적 대비 건물바닥 총면적의 비율) △소형주택 비율 △임대주택 비율의 3가지다.

용적률이 높으면 아파트를 더 크고 높게 지을 수 있는데, 지금은 서울시가 조례를 통해 1종 일반주거지역에 170%, 2종 지역에 190%, 3종 지역에 210%로 용적률을 제한하고 있다.

이번에 정부가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 ‘조례에도 불구하고 도심 공급이 필요한 경우 법에 명시한 용적률 상한선까지 높일 수 있다’는 식으로 개정하면 일반주거지역의 용적률이 200∼300%로 높아진다.

일례로 서울 강남구 개포동 주공1단지 아파트의 용적률은 현행 177%에서 240% 안팎으로 대폭 높아진다. 이론적으로는 법정한도인 250%까지도 가능하지만 아파트 동(桐) 간 거리, 층고 제한 등을 감안한 실제 용적률은 한도보다 10%포인트 정도 낮아진다.

소형주택 의무비율은 전용면적 85m² 이하를 60% 이상만 지으면 되도록 바뀐다. 60m² 이하도 20% 이상 넣도록 한 종전 조항이 빠져 분양률이 높아질 것이라고 업계는 보고 있다.

재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 채우도록 한 의무조항은 폐지된다. 다만 지자체가 마련한 도시정비계획상의 용적률과 실제 허용된 용적률 간 차이의 30∼50%를 공공분양, 공공임대, 국민임대, 영구임대 아파트를 뜻하는 ‘보금자리주택’으로 채워야 한다. 정비계획상의 용적률이 100%인데 허용 용적률이 250%라면 45∼75%(150%의 30∼50%)만큼을 보금자리주택으로 지어야 하는 것이다.

○ 지방 미분양 해소 위해 세제지원

이달 3일부터 2010년 말까지 지방 미분양 주택을 사서 다주택자가 되는 사람에게 양도소득세를 무겁게 매기지 않기로 한 방안은 대표적인 주택 수요 진작책이다.

지금은 집을 2채 가진 사람에게 양도차익의 50%, 3채 가진 사람에게 양도차익의 60%의 양도세율을 매기지만 지방 미분양주택을 사서 되팔 때는 9∼36%의 일반세율을 적용하겠다는 것이다.

또 이미 집을 1채 갖고 있는 사람이 근무지 이전, 질병 치료 등 실수요 목적으로 지방 주택을 취득하면 1주택자로서의 지위를 인정해 양도세를 유리하게 부과키로 했다. 지금은 서울에 비과세 요건을 충족한 집을 갖고 있는 사람이 지방에 집을 산 뒤 2년 내에 서울 집을 팔지 않으면 일반세율로 세금을 내야 하지만 앞으로는 서울 집에 대해 무기한 비과세 혜택을 받을 수 있다.

이 밖에 9월 1일 1가구 1주택 양도세 비과세 요건에 대한 거주요건을 수도권 3년, 지방 2년으로 강화하기로 한 방침도 철회했다. 현행대로 서울 과천과 5대 신도시에서만 2년 거주 요건이 적용된다.

○ 투기지역 대부분 해제

현재 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 규제를 동시에 적용받는 수도권 주택투기지역 72곳 중 서울 강남, 서초, 송파구를 제외한 69곳이 투기지역에서 풀린다. 이렇게 되면 DTI 40%와 LTV 40%를 적용받는 아파트의 대출 한도가 크게 늘어나 집을 사려는 사람이 자금을 쉽게 빌릴 수 있다.

아울러 수도권 전매제한 기간을 5∼10년에서 1∼7년으로 완화하기로 한 조치를 기존 분양분에도 소급 적용키로 했다. 6월 입주한 서울 은평 뉴타운의 중대형 아파트 소유자는 개정안이 공포되는 날부터 집을 팔 수 있다.

홍수용 기자 legman@donga.com

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▲박태근 동아닷컴 기자