[요즘 부자들은]포트폴리오 리모델링 어떻게 하나

부동산 편중자산 처분 움직임… 현금쌓기 뚜렷

최근 거액자산가들은 현금유동성 확보에 관심이 많다. 특정 금융상품에 가입하기보다는 전체 시황을 관망하며 투자유보금을 쌓아두고자 한다.

그래서인지 본인이 소유하고 있는 지방 소재 부동산에 대한 매각 문의가 점점 증가하고 있는 추세다. 부동산도 무작정 많이 보유하는 게 아니라 옥석을 가려 처분할 것들은 조기에 처분해 현금화하고 있는 것이다.

최근 한 PB고객은 수도권 소재 임야를 매각해 현금화하려는 계획을 세웠다. 그런데 비사업용토지에 대한 중과세율(60%)이 마음에 걸렸다. 사업용토지로 인정받을 수 있는지 여부가 절세 전략의 핵심이었다.

사업용토지로 인정받으려면 해당 토지 소재지 또는 인접한 시군구에 일정 기간 살아야 하는 재촌(在村) 조건을 충족해야 한다.

통상 재촌으로 인정받으려면 임야가 소재하는 시군구 안의 지역에 거주해야만 한다. 그러나 2008년 개정세법에 따르면 임야로부터 직선거리 20km 이내에 거주하는 경우에도 비사업용 토지로 보지 않고 사업용으로 간주해 일반세율을 적용할 수 있게 했다.

재촌 조건 외에 보유기간조건도 충족되어야 사업용토지로 인정받을 수 있다. △양도일 직전 3년 중 2년 이상 △양도일 직전 5년 중 3년 이상 △보유기간 중 100분의 80 이상 등 3가지 요건 중 한 가지에 해당되어야 사업용토지로 인정된다.

위 고객은 이러한 조건을 충족하지 않았기 때문에 현재 상태에서는 매각에 우선순위를 두기보다는 양도세를 줄이는 절세전략으로 방향을 바꿨다.

또 다른 PB고객의 경우 20년 이상 보유하고 있던 경기도의 토지 매각을 고려 중이었는데 주택공사로부터 토지 보상협의에 대한 통지를 받게 되었다.

일반적으로 토지수용은 보상가액에 대한 이견 때문에 토지소유자와 수용주체 간의 협의매매가 잘 이뤄지지 않는다.

이 고객은 공공수용 요건을 충족하게 되어 양도소득세를 감면받았다. 공공사업이 시행될 경우 사업시행과 관련한 사업인정고시일이 발표된다. 이 고객의 경우엔 20년 이상 장기로 보유하고 있어서 △고시일 기준으로 소급해 2년 이전에 취득한 토지 수용 △2009년 12월 31일 이전 양도라는 두 가지 조건을 만족시켰기 때문이다.

또 이 고객은 양도세 감면 외에 토지보상가를 높게 평가받길 원했다.

보상금 합의에 이르지 못하면 사업시행자는 수용재결신청을 하고 재결절차를 밟는다. 만약 이의재결이나 행정소송을 해서 재감정평가를 하는 경우, 사업시행자는 보상금을 공탁하고 사업을 진행하기 때문에 토지소유자는 기대보다 높은 가격의 보상금을 받기가 현실적으로 어렵다.

이런 이유로 이 고객은 사후이의를 제기하기보다는 보상협의시 최대한 자신의 토지 위에 지장물(과목, 별장 등)의 가치를 높게 인정받는 전략을 세웠다. 수종(樹種), 별장 내부 고급마감재 등 차별화된 요소를 강하게 주장한 것이다. 결국 인근 필지보다 높은 보상가액에 협의할 수 있었다.

최근 부자들도 자산 포트폴리오 리모델링 작업에 착수했다. 현재 지나치게 부동산에 편중되어 있는 비중을 줄여서 현금유동성을 확보하겠다는 심리다. 아직 대세라 말하기에는 이르지만 과거 맹신에 가까웠던 부동산에 대한 선호도가 점차 감소하고 있는 것이다.

당분간 시장에 대해 분명한 방향성이 보이지 않는 한 부자들은 미래 투자가치 매력이 떨어지는 불필요한 부동산에 대한 정리 작업을 계속해 나갈 듯싶다.

손경지 하나은행 PB본부 부동산팀장

정리=신수정 기자 crystal@donga.com