‘반값 아파트’ 대출받아 투자는 위험

■ 부동산 침체기 경매 어떻게

법원 경매 부동산은 한 번 유찰될 때마다 입찰 최저가가 20%씩 떨어진다. 3회 유찰되면 최저가는 감정가의 51% 수준으로 낮아진다. 부동산 가격이 급락하면서 경매가 예정된 물건 중 세 번이나 유찰된 경우가 상당수에 이른다.

경매 물건으로 나온 서울 서초구 방배동 방배3차 e-편한세상(198.5m²·60평)은 20일 16억1500만 원에 낙찰됐다. 감정가(25억 원)의 65%에 낙찰된 것. 입찰에 응한 사람은 20명이나 됐다.

경기 고양시 일산서구 대화동 대화마을 아파트(163.5m²·49평)는 18일 6억590만 원에 낙찰됐다. 감정가(10억 원)의 60.6% 수준이다.

○ 감정가 절반 물건 줄줄이 대기

경매정보업체 지지옥션에 따르면 다음 달 16일 경매에 나오는 서울 용산구 이촌동 장미맨션(196.7m²·60평)은 최저가가 9억2160만 원(감정가 18억 원)이다. 입찰일이 다음 달 1일인 서울 송파구 가락동 가락우성2차(85m²·26평)는 최저가가 3억3280만 원(감정가 6억5000만 원)이다.

경기 성남시 분당구 서현동 효자촌 아파트(128m²·39평)는 5억3760만 원(감정가 10억5000만 원), 용인시 수지구 상현동 만현마을 5단지 아이파크(175.9m²·53평)는 3억8400만 원(감정가 7억5000만 원)이 각각 최저가다.

최저가가 감정가의 절반 수준인 물건은 입찰 경쟁이 치열하다. 그래서 낙찰가가 크게 뛰는 경우도 있다.

경매 전문가들은 조급한 마음에 입찰가를 너무 높게 써 내면 시세보다 훨씬 높은 가격에 낙찰 받을 수 있다고 충고한다. 부동산 가격이 계속 하락하고 있어 잔금을 치를 때 호가(呼價)가 낙찰가보다 더 낮은 경우가 실제로 발생한다는 것. 이 때문에 여러 경로를 통해 시세를 비교해 보고 입찰가를 정하는 것이 중요하다.

법무법인 산하의 강은현 실장은 “감정가는 입찰일보다 6개월가량 전에 결정하기 때문에 요즘 경매에 나오는 물건의 감정가는 지금보다 부동산 시장이 좋은 때 책정됐다는 것을 염두에 둬야 한다”며 “감정가는 참고만 하고, 부동산 가격이 떨어질 때는 호가가 여러 개 나오면 낮은 가격을 입찰가의 기준으로 삼는 것이 좋다”고 말했다.

○ 자금조달 계획 철저히

경매에서는 낙찰 받을 때 최저가의 10∼20%를 보증금으로 내고 낙찰 후 대개 45일 이내에 잔금을 모두 납부해야 한다. 기한 내에 잔금을 내지 못하면 입찰이 취소돼 보증금을 떼인다. 예전에는 낙찰 받은 부동산을 담보로 금융기관이 잔금을 빌려주는 경락잔금대출을 받기가 어렵지 않았다. 하지만 요즘은 금융업체들이 유동성 확보를 위해 대출 심사를 까다롭게 하고 있어 경매자금 마련 계획을 더 치밀하게 세워야 한다. 무리하게 대출을 받아 투자하는 것은 위험하다.

지지옥션 강은 팀장은 “요즘처럼 대출이자가 높을 때는 가급적 자기 돈으로 경매 투자에 나서는 것이 좋다”며 “대출을 받아야 한다면 입찰 전 주거래은행 등을 통해 대출 여부를 꼼꼼히 타진해야 한다”고 말했다.

‘지금 아니면 늦다’는 생각에 성급히 투자에 나서지 않도록 주의해야 한다.

강은현 실장은 “경매 물건이 꾸준히 증가하고 있어 앞으로 좋은 물건이 나올 가능성이 높고, 선택의 기회도 더 많아질 수 있다”며 “여러 물건과 각종 정보를 충분히 분석한 후 결정해야 나중에 후회하지 않는다”고 강조했다.

손효림 기자 aryssong@donga.com