[요즘 부자들은]양도세완화…다주택자들 집 처분은?

양도차익 작은 집 팔고, 상승여력 큰 집은 보유

최근 정부는 부동산 경기 하락을 막기 위해 부동산 규제 정책을 완화하는 중이다. 정부의 규제 완화로 일부 지역을 중심으로 주택 가격 상승이 이뤄지고 있다.

정부가 발표한 양도소득세 완화 방침에 맞춰 여러 주택을 보유 중인 자산가들이 기존 주택의 처분을 문의하는 경우가 늘고 있다.

주택 처분 외에도 종합부동산세의 가구 합산 과세에 대한 위헌 판결로 기존 부동산의 부부 공동 명의를 통한 증여 상담도 증가하는 추세다.

○ 2010년까지 기존 주택 처분하면 유리

2009년도 세제개편안의 양도세 감면 핵심 내용은 기존 2주택자가 2010년까지 주택을 처분하는 경우 한시적으로 중과세율(50%)을 적용하지 않고 일반세율을 적용한다는 것이다. 3주택자는 중과세율을 기존 60%에서 45%로 낮춘다.

최근에 상담을 진행한 고객의 경우 2주택자로서 본인이 거주하는 중형 아파트 외에 소형 아파트를 갖고 있었다. 이번에 현금이 필요해 소형 아파트를 양도하려 하니깐 양도 차익이 1억 원이었다. 양도 차익에 중과세율(50%)을 적용하면 양도세가 5000만 원이나 되지만 일반세율을 적용하니 2086만 원이었다.

한 채를 처분한 뒤에는 1주택자와 동일한 조건이 돼 나머지는 양도세 비과세 대상이 됐다. 이 고객은 본인이 생각하고 있던 양도세보다 적은 세금이 나온다는 걸 알게 되자 쉽게 양도 결정을 할 수 있었다.

또 다른 고객은 A, B, C 등 주택 3채를 보유한 경우였다. 이 고객은 매각 순서와 관련해 어떻게 파는 것이 유리할지 상담해 왔다.

우선 이 고객이 A주택을 2010년 안에 팔면 양도 차익에 대해 중과세율(45%)이 적용된다. B와 C주택은 1가구 2주택 요건이 되기 때문에 특례 기간에 B주택을 팔면 일반세율이 적용되고 나머지 C주택은 비과세가 가능하다.

이 고객은 세금이 적게 나오는 주택부터 매각하는 것이 절세 방법이라고 보고 양도 차익이 적은 주택 순서로 매각을 진행 중이다.

물론 다주택자가 주택을 팔 때는 양도세를 적게 내는 것만 생각해서는 안 된다. 이에 앞서 앞으로 가격이 덜 오를 만한 것부터 우선 매각하고 가격 상승 여력이 높은 것은 보유해야 한다는 기본 원칙은 당연히 고려해야 한다.

○ 부부공동명의 증여가 항상 유리하진 않아

최근 본인 명의로 시가 12억 원짜리 주택 한 채를 갖고 있는 한 고객은 종부세의 부담이 커서 고민에 빠져 있다가 부부 공동 명의에 대한 소식을 듣고 상담을 해왔다.

주택에 대한 가구 간 합산 과세 위헌 판결이 난 후에 배우자에게 주택 지분의 절반을 증여하면 종부세를 절세할 수 있다는 사실을 알게 된 것이다.

이 고객은 공제되는 9억 원을 제외한 3억 원에 대한 종부세를 매년 120만 원가량 납부하게 된다. 주택 가격의 절반인 6억 원을 배우자에게 증여하면 증여재산공제로 6억 원을 공제받으므로 증여세 부담은 없어진다.

하지만 주택을 증여받으면 주택 가격에 취득세(농어촌특별세 포함) 2.2% 및 등록세(지방교육세 포함) 1.8%를 부담해야 한다.

이 고객은 배우자에게 주택을 증여하게 되면 6억 원의 4%(2.2%+1.8%)인 2400만 원가량의 거래세를 부담해야 하는 것이다. 이는 매년 종부세의 20년 치에 해당하는 금액이다. 결국 이 고객은 자세한 상담을 진행한 후 배우자 증여를 하지 않기로 결정했다.

많은 부동산을 소유하고 있는 자산가들은 매번 수시로 바뀌는 세제개편안에 관심을 갖고 유심히 살펴본 뒤 이를 절세의 기회로 삼고 있다.

정상영 하나은행 선릉역 골드클럽 PB팀장

정리=신수정 기자 crystal@donga.com