[맞춤 재테크]주택 상속시 주소지 따라 세금 다르다는데…

[Q] 주택을 상속할 때 주소지가 어딘지에 따라 세금이 달라진다는데….

서울선 ‘3년 보유-2년 거주’해야 1주택 비과세

김모 씨(37)는 최근 세무서로부터 양도세를 추징하겠다는 고지를 받았다. 김 씨는 서울 서초구 서초동 집에서 10년 동안 부모님과 함께 거주하다가 4년 전 결혼하면서 분가해 전세로 살고 있다. 김 씨는 결혼 뒤 서초동 집을 아버지로부터 상속받았는데 상속 후 3년이 지났고 10년 이상 부모님과 함께 거주했기 때문에 양도세가 비과세될 것으로 생각했다. 그래서 김 씨는 양도한 뒤 신고를 하지 않았지만 세무서에서는 김 씨에게 양도세를 추징하겠다고 한 것이다.

주택을 상속받게 되면 세법에서는 상속개시일에 취득한 것으로 본다. 따라서 상속받은 주택을 양도할 때 상속개시일 이후의 양도 차익에 대해 양도세를 계산한다. 또 상속 주택의 양도세를 계산할 때 장기보유특별공제는 상속을 받은 날부터 보유 기간을 계산해야 한다.

서울, 과천 및 5대 신도시의 경우 1가구 1주택 비과세 혜택을 받으려면 ‘3년 보유’와 ‘2년 거주’ 요건을 채워야 한다. 보유기간과 거주기간을 계산할 때에도 상속을 받은 날부터 계산을 해야 하지만 예외로 상속받은 주택은 피상속인의 보유 및 거주 기간을 상속인의 보유 및 거주 기간과 합산해 판단한다. 단, 상속개시일 현재 동일 가구원인 상태일 때에만 합산이 가능하다.

김 씨는 서초동 집에서 실제로 10년이나 거주했지만 아버지로부터 상속을 받기 전이었고, 상속개시일인 아버지의 사망일에 아버지와 별도의 가구인 상태였기 때문에 아버지가 돌아가시기 전에 김 씨가 그 집에서 산 기간은 합산되지 않은 것이다.

김 씨 같은 무주택자라면 상속 전에 부모님 집으로 주소를 옮겨 놓는 것이 좋다. 동일 가구원인 상태에서 주택을 상속받으면 거주 및 보유 기간이 부모님과 합산돼 1가구 1주택으로 비과세 받기가 더 수월해지기 때문이다.

물론 상속을 받은 뒤 김 씨가 서초동 집에 들어가 다시 2년을 거주하면 비과세를 받을 수 있다. 하지만 아버지가 돌아가시기 전에 미리 주소를 옮겨 두었다면 그 이후에 김 씨가 굳이 서초동 집에 거주하지 않더라도 거주 기간과 보유 기간 요건 모두를 갖춘 것으로 인정되어 더 쉽게 비과세를 받을 수 있었을 것이다. 이처럼 상속 당시 동거했는지에 따라 세부담이 달라질 수 있다는 점을 명심하는 것이 좋다.

종전에는 기존에 1주택을 보유한 사람이 동일 가구원인 부모에게서 1주택을 상속받았을 경우 상속 주택 특례를 받지 못해 1가구 1주택 비과세를 해주지 않았다. 그래서 상속 전에 주소를 일부러 옮겨 놓아 별도 가구로 분리해 두기도 했었다. 그러나 최근 동일 가구원으로부터 1주택을 상속받아도 기존에 보유하던 1주택에 대해 비과세해줘야 한다는 판례들이 나오고 있다. 따라서 양도 순서와 조건을 잘 따진다면 두 채 모두 비과세 받을 수 있을 것으로 보인다.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=이서현 기자 baltika7@donga.com