[맞춤 재테크]양도세 비과세 요건 상황마다 다르다는데…

【Q】양도소득세 비과세 요건이 상황마다 각기 다르다는데, 자세한 내용이 궁금하다.

부모와 주소 같아도 따로 살면 ‘1주택 비과세’

경기 수원시에서 6년간 살았던 박 씨(45)는 수원 주택을 양도하고 3월 초 용인시로 이사 왔다. 그런데 박 씨가 양도세 비과세 혜택을 받으려면 1가구가 1주택만 보유해야 하는데, 4년 전 건강이 좋지 않으신 아버지의 건강보험료 문제로 평택시에 계신 부모님의 주소를 수원으로 옮겨 놓았던 것이 문제가 됐다. 그 바람에 박 씨는 1가구 2주택자에 해당돼 양도세 비과세를 받지 못할 상황이 됐다. 무슨 방법이 없을까.

세법상 ‘1가구’란 거주자와 배우자 및 그 가족이 동일한 주소에서 생계를 같이하는 것을 말한다. 생계를 같이한다는 것은 동일한 주소에서 생활을 같이하는 것이다. 따라서 주민등록상 동일 가구원으로 등재돼 있다 하더라도 사실상 따로 살면서 생계를 같이하지 않았다면 동일 가구원으로 보지 않는다.

다만 이 경우 각각의 생활 근거지에서 별도로 생활한 증거들을 제시할 수 있어야 하는데, 되도록 객관적이거나 공적인 자료로 입증해야 한다. 예를 들어 평택에 계신 부모님의 전화비 영수증이나 신문구독료 영수증, 아파트의 입주자 관리카드, 관리비 납부 영수증, 수신한 우편물, 금융거래 실적, 통반장 확인서, 종교단체 가입 증명 등 일상생활 속에서 실제로 부모님이 평택에 거주했다는 사실을 입증할 수 있는 자료를 제시하면 각각 1가구 1주택으로 보아 양도세 비과세를 받을 수 있다.

같은 주소에 있더라도 별도의 가구로 볼 수 있는 또 다른 사례가 있다. 천안시에서 근무하던 이 씨(36)는 대전으로 발령이 나면서 천안 집을 전세로 내주고 대전에 있는 아버지의 다가구 주택으로 이사를 왔다. 동일한 주소이지만 부모님은 3층에 살고 이 씨와 부인은 2층에 따로 살고 있다. 이 씨는 앞으로 대전에서 계속 근무할 것으로 생각해 천안 집을 3년 만에 팔려고 한다.

그런데 이 씨와 아버지의 주소가 동일한 상태에서 그가 천안에 있는 주택을 양도한다면 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있을까. 판례에 따르면 주민등록상 부모와 같은 주소지에 거주하고 있더라도 공간이 독립적으로 구분돼 있고, 숙식을 별도로 하며, 경제활동도 각각 따로 하고 있다면 생계를 같이하는 것이 아니므로 별도의 가구로 인정해 준다. 따라서 이 씨의 경우 천안 집을 양도하더라도 1가구 1주택 비과세가 가능하다.

반면 주소를 그대로 두고 있더라도 거주했다고 인정해주지 않는 경우도 있다. 비과세를 받으려면 2년 이상 거주 요건을 갖추어야 하는 서울, 과천 및 5대 신도시 주택의 경우 자신의 주택을 세입자에게 임대한 뒤 거주 요건을 갖추기 위해 주민등록을 그대로 두는 방법을 쓰기도 한다. 즉, 한 집에 두 가구가 살고 있는 셈이다.

이 경우 소유자의 거주기간을 인정받을 수 있을까. 물론 소유자와 세입자가 동시에 거주할 수 있는 주택이라면 가능하겠지만 아파트와 같이 두 가구가 동시에 거주하기에 부적절한 곳이라든가 주택 규모에 비해 많은 가구나 가구원이 동시에 거주하고 있는 곳이라면 아무리 주민등록을 옮겨 두었더라도 세무서에서 실제 거주 사실을 의심해 부인할 가능성이 높다.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=이지연 기자 chance@donga.com