[부동산 인사이트]주택수요 줄자 기업부동산 뚫은 일본

인구감소 직면 한국도 미리 대비해야

세계적으로 경기 침체 여파가 본격화하고 있는 가운데서도 일본 부동산시장은 금융위기로 큰 어려움에 직면해 있다. 지난해부터 일본의 전형적인 디벨로퍼인 부동산회사가 대거 부도사태에 휘말려 있고 건설·부동산업계는 전체적으로 인원 축소, 비용 감축 등 구조조정에 들어간 상태다. 일본에서도 가장 큰 타격을 본 업계는 공동주택을 짓는 맨션개발업자들이다. 경기 침체로 수요가 감소한 데다 금융기관의 대출도 엄격해졌기 때문이다.

그렇지만 파산의 배경에는 일본의 인구 감소도 영향을 주고 있다.

일본은 2004년부터 총인구가 감소세로 돌아섰고 2015년부터는 가구 수도 감소할 것으로 예상되고 있다. 이에 따라 2000년대 전반 연간 120만 채 수준이던 주택착공 규모가 2000년대 후반 110만 채, 2010년 전반기에 90만 채로 감소할 것으로 전망된다.

이와 같은 주택수요의 급감은 결과적으로 주택시장을 사양화시킨다. 건설수주액은 과거 버블기와 비교하면 분양가 하락과 주택공급 규모의 급감으로 현재 절반 이하로 줄어든 상태다. 경기 침체와 주택수요의 급감으로 인해 일본의 건설회사는 항시적인 구조조정 상태에 놓여 있고 연관된 주택업계 전체가 내리막길에 있다.

상황이 어렵기는 하지만 상대적으로 도심재개발을 중심으로 한 오피스개발은 대규모 복합개발 형태로 여전히 활발하게 이뤄지고 있다. 또 일반기업들이 보유하고 있는 부동산을 효율적으로 이용하기 위한 기업부동산(CRE) 전략사업은 새로운 부동산사업으로 각광받고 있다.

이처럼 새로운 시장이 열리기 시작한 것은 일본 기업에 대한 외국인투자가의 비중이 늘어나고 도심의 땅값이 상승하는 과정에서 기업들이 회사가치를 높이기 위해 보유한 부동산에 적극적으로 관심을 보이고 있기 때문이다. 제도적으로는 부동산 유동화를 비롯해 기업회계제도가 변경되고 있다. 이 시장에 부동산회사들이 적극적으로 뛰어드는 배경들이다.

한국은 아직 인구 감소로 인한 문제보다는 경기 침체에 따른 미분양 아파트 증가로 어려움을 겪고 있다. 그렇지만 지금 일본이 겪고 있는 어려움이 남의 이야기만은 아니다. 건설·부동산시장의 구조조정이 끝나면 현재 일본의 모습이 다가올 우리의 미래가 될 수 있기 때문이다.

한국은 서비스산업이 급속히 발전해 도심의 오피스 수요는 장기적으로 탄탄한 편이다. 도심재개발도 본격화하고 있다. 기업부동산시장이 아직 본격적으로 열리지 않았지만 앞으로 변화될 부동산시장의 환경을 고려한다면 지금부터 제도를 개선하고 선제적으로 대비할 필요가 있다.

이 상 영 부동산114 사장