[맞춤 재테크]자녀 가구 분리해 집 양도하면…

[?] 자녀를 별도 가구주로 분리하면 1가구 1주택 비과세 가능할까?

자녀가 기혼이거나 과세되는 소득 있어야 혜택

광주에 살고 있는 김모 씨(55)는 광주에 주택 2채를 보유하고 있다. 지금 살고 있는 주택(A)을 팔고 더 넓은 집으로 이사할 계획인데 1가구 1주택 비과세를 받으려면 현재 임대를 준 또 다른 주택(B)을 부득이하게 정리해야 했다.

하지만 마침 대학원생인 아들이 올가을에 결혼할 계획이라 김 씨는 아들에게 임대 중인 B주택을 증여한 뒤 지금 살고 있는 A주택을 양도할 계획이다.

김 씨는 아들을 시켜 동사무소에 가서 주소지를 다른 곳으로 옮기는 동시에 가구분리 신청을 하려고 한다. 이렇게 아들을 별도 가구주로 분리해 놓으면 김 씨가 지금 살고 있는 주택을 양도할 때 양도세 비과세를 받을 수 있을까.

일단 1가구 1주택 비과세 요건 중 ‘1가구’의 요건에 대해 자세히 알아볼 필요가 있다.

세법상 ‘1가구’란 거주자 및 그 배우자가 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 동일 가구를 말한다. 별도의 가구인지는 양도일 현재를 기준으로 판단하기 때문에 만일 아들이 독립가구의 요건을 갖췄다면 양도일 전에 가구를 분리해 김 씨가 보유하고 있는 주택의 양도세를 비과세 받을 수 있다.

김 씨의 아들이 주소를 옮겼더라도 과연 세법상 이를 독립적인 가구로 인정받을 수 있는지가 문제다. 김 씨의 아들이 결혼을 해서 따로 가정을 꾸려야 ‘1가구’의 요건을 갖출 수 있다. 결혼을 하지 않았더라도 30세가 되거나 독립적인 생활이 가능하도록 국민기초생활보장법에 의한 최저생활비(현재 매월 49만845원) 수준 이상의 소득이 있어도 인정받을 수 있다. 그러나 김 씨의 아들은 미혼으로 30세가 되지 않았고 별도의 소득도 없는 상태이기 때문에 동사무소에 가서 가구분리를 하더라도 세법상 별도의 가구로 보지 않는다.

김 씨가 아들에게 주택을 증여한 뒤 현재 살고 있는 주택을 양도하게 되면 아들이 보유한 주택의 소유권은 인정받을 수 있지만 아들에게 증여한 주택도 포함해 1가구 2주택에 해당되기 때문에 양도세 비과세를 받지 못한다.

결국 김 씨가 B주택을 아들에게 증여한 뒤 1주택만 가지고 있더라도 아들이 별도 가구의 요건을 갖춘 뒤에 A주택을 양도해야 비과세를 받을 수 있다. 따라서 양도시기를 아들이 결혼한 뒤로 미루거나, 결혼 전에라도 아들에게 월 49만 원 이상의 소득이 생긴 이후에 주택을 양도하는 것이 좋다. 여기서 소득이란 소득세법상 세금이 과세되는 소득을 말하는데 과외비와 같이 세무서에 신고되지 않는 소득은 객관적으로 인정되기가 어렵다.

만일 아들에게 소득이 생기기 어렵고 결혼하는 가을까지 주택 A를 양도하는 것을 미루는 것도 어렵다면 일단 아들 부부의 혼인신고를 앞당긴 뒤 A주택의 잔금 청산일을 아들의 혼인신고일 이후로 미뤄야 1가구 1주택 비과세가 가능하다.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=이서현 기자 baltika7@donga.com