[아하! 경제뉴스]공시가격이란 뭐고, 세금과 어떤 관계…

[?]부동산 경기 침체 여파로 올해 공동주택 공시가격이 평균 4.6% 내려 공동주택 소유자들의 보유세 부담이 가벼워졌다는 기사를 봤습니다. 공시가격은 무엇이고 공시가격과 세금은 어떤 관계인가요.

정부가 정기적으로 조사-발표하는 집값
종부세 등 부동산 과세의 기준이 됩니다

주택 등 건물가격은 공시가격, 땅값은 공시지가라 하죠
소유주가 동의하지 않으면 이의신청으로 수정할 수 있어요

땅이나 아파트 같은 부동산 가격이 오르면 싼 가격에 부동산을 샀다가 비싼 가격에 파는 사람들은 이익을 얻게 됩니다. 정부는 부동산 양도로 발생하는 이익에 세금을 부과합니다. 과거에는 이 세금을 실제 거래가격보다 크게 낮은 기준시가와 시가표준액 등으로 계산했습니다. 정부는 양도소득세가 낮으면 부동산 투기를 부추긴다고 판단해 2003년 부유세 성격인 종합부동산세 등을 도입했습니다.

정부가 종합부동산세를 비롯한 각종 부동산 관련 세금의 액수를 정하기 위해서는 이 부동산 가격의 기준이 필요합니다. 토지나 건물 등의 가격은 자주 변하는 만큼 정부는 일정 시점마다 부동산의 가격을 발표해 기준을 정합니다. 공시가격은 주택을 대상으로, 공시지가는 토지를 대상으로 정부가 공인하는 가격이라고 생각하면 됩니다.

두 가지 모두 투기적인 요인 없이 거래가 정상적으로 성립된다고 할 때의 값으로 볼 수 있으며 m²당 가격으로 표시합니다. 공시가격과 공시지가는 토지 보유세를 매기는 기준이 되므로 두 가지 가격이 내리면 세금도 떨어지게 되는 것입니다.

공시가격은 땅 이외에 주택을 비롯한 건물의 가격을 정부가 조사한 결과입니다. 아파트 연립 다세대 등 공동주택에 대해 정부는 매년 1월 1일을 기준으로 적정가격을 조사, 산정해 발표합니다.

공동주택 가격은 일반적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄진다면 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격으로 매도자가 시장에서 부르는 가격인 호가나 특수 사정에 의한 급매물 가격 등은 제외됩니다. 한국감정원에서 가격의 조사, 산정의 실무작업을 담당합니다.

단독주택 가격도 발표하고 있습니다. 정부는 올 1월 전국 단독주택 20만 채를 대상으로 감정평가사들이 조사 평가한 가격인 표준 단독주택 가격을 발표했습니다. 표준 단독주택 가격은 다시 전국 지방자치단체가 400만 채에 이르는 개별 단독주택의 공시가격을 산정하는 기준이 됩니다.

올해는 공동주택 공시가격이 4.6% 내린 데 이어 표준 단독주택 공시가격도 1.98% 내렸습니다. 공동주택과 표준 단독주택 공시가격이 떨어진 것은 이 제도가 도입된 2005년 이후 처음입니다. 여기에 종합부동산세 부과 대상 주택가격이 6억 원 초과에서 사실상 9억 원 초과(6억 원 초과+1가구 1주택 기초공제 3억 원)로 올라가는 등 세금 부과 기준도 완화돼 올해 해당 주택 소유자들의 보유세 부담은 크게 줄어들 것으로 보입니다.

한편 토지를 대상으로 한 공시지가는 다시 표준지 공시지가와 개별 공시지가로 나뉩니다. 표준지 공시지가란 정부가 전국의 모든 땅을 대상으로 가격을 조사해 발표하기가 현실적으로 어렵기 때문에 대표성이 있는 50만 필지를 골라 산정한 것입니다. 개별 공시지가는 매년 2월 국토해양부가 발표한 이 표준지 공시지가를 기준으로 표준지와 개별 토지와의 차이를 고려해 시장, 군수, 구청장이 다시 가격을 결정한 것입니다.

공시가격과 공시지가는 세금의 액수를 결정하는 변수가 되기 때문에 이 값에 동의하지 않으면 이의신청을 할 수 있습니다.

정부가 정해 놓은 열람 기간에 시군구청 등에 이의신청서나 국토부 또는 시군구 홈페이지에서 내려받은 신청서를 작성해 직접 내거나 우편으로 제출하면 됩니다. 우편으로 제출하면 소인이 찍힌 날짜를 기준으로 합니다. 이의가 제기된 부동산은 시장, 군수, 구청장 또는 국토부가 다시 조사한 뒤 심의를 거쳐 확정된 가격을 최종 공표하게 됩니다.

정혜진 기자 hyejin@donga.com