[닥터봉의 돈되는 부동산]부동산 흐름이 보인다

‘아파트 거래량’ 보면 부동산 흐름이 보인다

수도권의 부동산 강연장이 다시 뜨거워지고 있다. 공고만 하면 청중 300명, 500명이 금방 채워진다. 반면 대구, 부산 등 지방의 강연장은 여전히 썰렁하다.

강연장에 스님이나 군인이 보이기 시작하면 그때가 꼭짓점이다. 조만간 상승 그래프가 꺾일 때라고 봐야 한다. 부동산 가격이 정점으로 치달을 때는 강연 참석자들의 질문이 매우 구체적이다. “5억 원으로 어디에 투자하면 좋을까요?” “대출을 받아 ○○에 있는 △△억 원짜리 아파트를 샀는데, 앞으로 괜찮을까요?” 등 이미 부동산을 매입했거나 매입을 눈앞에 둔 사람이 많다. 집을 한 채만 가진 사람들이 부동산 투자로 눈을 돌리는 경우도 늘어난다.

투자의 세계는 녹록지 않다. 많은 공부와 생각, 리서치가 필요하다.

투자에 대한 준비는 정보를 수집하고 특정 시장으로 들어오는 돈의 양과 속도를 확인하는 데서 시작된다. 아파트와 토지 거래량은 국토해양부와 국민은행 홈페이지에서 확인할 수 있다. 이 중 아파트 거래량을 눈여겨보는 것이 좋다.

아파트 거래량은 2006년 11월 정점을 찍었다. 올해 들어 강남 지역의 부동산 시장이 회복되고 있다는 것도 6월 강남3구의 아파트 거래량이 지난해 11월 대비 15배로 증가한 데서 확인할 수 있다. 거래량을 통해 부동산 시장의 큰 흐름이 어떻게 진행되고 있으며 현재 위치가 어디쯤인지 파악하는 것이 중요하다. 그래야 진입 시점과 빠져나올 시점을 정할 수 있다. 부동산 시장으로 돈이 들어올 때는 아파트 거래량이 서서히 상승하다 서너 번 꺾인 후 다시 올라가기를 반복한다. 꼭짓점에 도달하면 최대 거래량을 나타낸다. 버블세븐 지역의 2006년 11월 거래량이 그랬고 노도강(노원, 도봉, 강북구) 3구의 2008년 4월 거래량이 그랬다.

부동산 투자로 성공한 사람들의 전략을 파악하는 것도 방법이다. 부동산 정책도 챙겨봐야 한다. 소비자물가지수 등 여러 경제 지표를 살피면서 경기 사이클을 파악해야 한다. 부동산 가격이 왜 오르는지, 왜 떨어졌는지도 찬찬히 짚어볼 필요가 있다.

부동산 투자를 잘하고 싶다면, 일단 부동산과 ‘궁합’이 맞는지 확인하는 것도 필요하다. 방법은 간단하다. 부동산에 호기심이 많은지 스스로 질문을 던져보면 된다. 부동산 뉴스에 귀가 솔깃해지고 모델하우스가 문을 열면 당장 가서 눈으로 봐야 직성이 풀리면 궁합이 맞는다고 볼 수 있다. 필자는 모델하우스는 반드시 개장 첫날 방문한다. 부동산 시장에 일대 변화를 몰고 온 용인∼서울 고속도로가 1일 개통했을 때는 개통 전 미리 대기하고 있다가 바리케이드가 풀리자마자 도로를 달렸다.

전문가들이 추천하는 유망 투자 지역과 상품은 참고사항으로 받아들이는 것이 좋다. 부동산은 1주택자인지, 3주택자인지 등에 따라 세금이 다르고 개인별 대출금도 제각각이어서 사람에 따라 실제 손에 쥐는 수익률이 천차만별이기 때문이다. 따라서 오랜 기간 발품을 많이 팔고 노력해 스스로 부동산 시장을 파악하고 판단할 줄 아는 능력을 키워야 한다.

봉준호 닥스플랜 대표