[맞춤 재테크]미리 보는 2010년 양도세 절세전략

다주택자 내년 말까지 팔면 세부담 덜어

아직 2010년 절세전략을 짜기에는 이른 감이 있다. 하지만 세금을 좀 더 아끼기 위해서는 항상 미리 보고, 멀리 볼 줄 아는 지혜가 필요하다. 연말이 다가올수록 내년도 절세 계획도 미리 들여다보고 큰 계획을 세워가는 것이 좋다.

○ 양도세 완화 기간을 활용하자

본래 2주택자 보유자는 50%, 3주택자 보유자는 60%의 양도세율이 적용된다(지방 소재 기준시가 3억 원 미만 주택 등은 제외). 그러나 주택경기를 활성화하기 위해 일정 기간(2009년 3월 16일∼2010년 12월 31일) 한시적으로 다주택 보유자의 양도세율을 일반세율(2009년은 6∼35%, 2010년은 6∼33%)로 적용하고 있다(단, 3주택자가 서울 서초 강남 송파구 소재 주택 양도 땐 16∼45%). 따라서 현재 주택을 여러 채 보유하고 있다면 최소한 내년 말까지 양도하는 것이 세 부담을 줄일 수 있다는 점을 미리 염두에 둬야 한다. 또 만일 집값 변동이 없다고 가정한다면 예정신고세액공제(10%)를 받을 수 있는 올해에 양도하는 것이 내년에 양도하는 것보다 세금을 줄일 수 있다. 그러나 올해 양도할 수 없다면 최소한 내년 안에는 양도해야 일반세율을 적용 받는다. 그 이후에는 다시 50, 60% 세율로 되돌아가 세 부담이 늘어나게 된다.

○ 부동산은 내년 말 이전에 사야 유리하다

주택이나 비사업용 토지에 투자할 계획이 있다면 최소한 내년 말까지 취득해야 세 부담 측면에서 유리하다. 내년 말까지 취득한 주택이나 비사업용 토지는 내년 이후에 중과세 제도(50, 60%)가 다시 시작되더라도 예외적으로 중과세되지 않고 일반세율로 과세되기 때문이다.

예를 들어 보자. 서울 여의도에 A라는 1주택을 가진 김 씨가 2010년에 용산에 있는 B주택을 추가로 취득한 뒤 B주택을 2012년에 양도한다고 가정하자. 김 씨는 2주택 보유자에 해당되므로 B주택을 양도할 때 50%의 세율을 적용받아야 하지만 양도세 완화 기간(2009년 3월 16일∼2010년 12월 31일)에 취득한 B주택은 일반세율을 적용받는다. 다만 장기보유공제(10∼30%)는 받을 수 없으며 취득한 지 2년 이내에 양도하면 단기양도에 해당돼 40%의 세율(1년 내 양도하면 50%)이 적용된다는 점에 주의해야 한다.

○ 감면받으려면 내년 2월 11일까지 계약금 내야

주택을 추가로 취득하거나 집을 신축하고 있다면 서두를 필요가 있다. 내년 2월 11일까지 미분양주택이나 신규분양주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하거나 사용승인을 받은 신축주택이라면 양도세를 감면 받을 수 있기 때문이다. 과밀억제권역 외의 지역은 5년간 양도세를 전액 면제해주고 과밀억제권역(서울 제외)에서는 5년간 양도세의 60%를 면제해 줄 뿐 아니라 주택 수와 상관없이 장기보유공제까지 받을 수 있다. 또한 이러한 감면 주택 외에 기존에 보유하던 주택을 양도할 때 해당 감면주택은 주택 수에서 제외해 준다. 따라서 감면주택과 일반주택을 가지고 있다가 일반주택을 양도할 때에는 감면주택을 보유하지 않는 것으로 간주해 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=유재동 기자 jarrett@donga.com