[아하! 경제뉴스]재건축, 어떻게 추진되고 재개발과는 어떻게 다른가요

“재건축 필요” 안전진단 나오면 조합설립후 진행
재개발, 해당지역 전체 정비-개발하는 공공사업

? 최근 서울 강남구 대치동 은마아파트가 6년 만에 안전진단을 받게 됐다는 기사를 읽었습니다. 재건축 사업은 어떻게 추진되고 재개발 사업과는 무엇이 다른지 궁금합니다.

재건축 사업은 법률에서 정한 절차에 따라 오래된 주택을 철거한 뒤 그 터에 새로운 주택을 건설하는 사업입니다. 재건축 사업은 기존 주택의 소유자들이 자율적으로 조합을 결성해 시공권이 있는 등록업자와 공동 사업주체로 주택을 건설한다는 점에서 민간사업이라고 할 수 있습니다.

반면에 재개발 사업은 도시 안에 오래된 주택이 밀집된 지역을 ‘도시재개발법’에 따라 재개발구역으로 지정하고 구역 내 주민이 조합을 세워 도로 등 공공시설을 정비하며 주택을 정비, 개발하는 공공사업입니다.

재건축 사업의 출발점은 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 사업의 추진 가능성을 판단하는 계획단계입니다. 기초적인 조사가 끝나 기본계획을 세우고 구역을 지정하면 재건축 사업을 원활하게 진행하는 주체인 추진위원회를 구성합니다. 이 단계에서 앞으로 지을 새 아파트의 대략적인 밑그림을 그리기 때문에 새로 짓는 아파트의 면적과 가구 수 등을 계산해볼 수 있습니다. 보통 새로 짓는 아파트가 많을수록 기존 주택 소유자 외에 다른 사람들에게 일반 분양을 많이 하게 돼 기존 집주인들이 새로 아파트를 짓는 데 추가로 내는 비용을 줄일 수 있습니다.

본격적으로 재건축 사업을 진행하는 시행 단계에 앞서 안전진단 통과는 매우 중요한 단계입니다. 안전진단이란 말 그대로 아파트가 얼마나 낡았느냐를 측정하는 것으로 이를 통과하면 재건축 사업이 가능하다는 것이 확실해져 기존 아파트 가격이 상승하는 요인이 됩니다.

재건축 사업을 추진하는 조합을 설립하고 재건축 사업 내용을 최종적으로 확정하는 사업시행 인가를 끝내면 실질적인 사업이 진행됩니다. 사업시행 인가 단계에서는 건설사를 선정하고 아파트 층수, 면적, 용적률 등 건축의 세부 사항을 확정합니다.

재건축 사업의 후반기인 관리처분 단계는 기존의 낡은 집 소유자들이 추가로 내야 하는 부담금을 결정하고 새 집의 동, 호수를 확정받는 등 새 아파트에 대한 기존 주택 소유자들의 소유권을 찾는 단계입니다. 이때 일반 분양하는 가구 수도 최종 확정됩니다. 관리처분계획 인가가 나고 새 아파트를 건설하는 단계에 오면 기존 주택 소유자들에게 돌아간 물량 외의 남은 아파트 물량을 일반인들에게 분양할 수 있습니다.

재건축을 앞두고 있거나 재건축이 예상되는 낡은 아파트들이 오히려 인근의 멀쩡한 아파트보다 비싼 가격에 거래되는 때도 많습니다. 이는 서울에 새로운 아파트를 지을 땅이 거의 없는 상황에서 새 아파트에 대한 수요가 많기 때문입니다. 지금은 쓰러져 가는 볼품없는 아파트지만 이 아파트를 사두면 시간이 지나 더 큰 평형의 아파트를 받을 수 있다는 계산 때문입니다. 특히 낡은 아파트를 부수고 새 아파트를 지을 때 층을 높이거나 면적을 넓혀 더 늘어나는 가구 수만큼 일반인들에게 분양을 하는데 이때의 분양가로 새 아파트를 짓는 데 들어간 비용을 많이 충당하면 할수록 기존 주택 소유자들의 비용 부담은 줄어듭니다. 재건축 아파트를 사는 사람들은 바로 이러한 미래가치를 생각해 투자 차원에서 매입하는 사례가 많은 것이죠.

하지만 정부는 재건축 아파트들이 재건축 사업의 본래 목적을 지나치게 벗어나 투기 대상으로 변질하는 것을 막는 여러 가지 규제를 마련해 놓고 있습니다. 조합원 지위를 다른 사람에게 파는 것을 일정 기간 금지하거나(조합원지위 양도 금지), 85m² 이하 소형 주택을 전체 주택의 일정 비율만큼 짓도록 하거나(소형평형 의무건설), 재건축 사업으로 조합원들의 이익이 일정 규모를 넘어갈 때 부담금 형태로 이를 다시 정부에 환수하도록 하는 제도(재건축초과이익환수제) 등이 바로 그것입니다.

그럼에도 불구하고 강남구 개포 주공, 대치 은마, 송파구 잠실 주공5단지 등 대표적인 강남의 재건축 아파트 가격은 주택정책에 따라 ‘널뛰기’ 시세를 보입니다. 그만큼 서울에 남아 있는 땅은 없고 주택 수요는 많다는 방증이겠지만 이 아파트들이 내재가치에 비해 지나치게 값이 비싼 것은 아닌지 꼼꼼하게 따져봐야 할 일입니다.
정혜진 기자 hyejin@donga.com