[맞춤 재테크]“차익 큰 땅 올해, 차익 작은 땅 내년에 팔아라”

올해 모두 팔면 누진세율 적용
차익 3억-1억 땅 2곳 나눠 팔면
세금 1300여만원 줄어들어

수도권의 여러 부동산에 투자한 김모 씨(57)는 최근 부동산 전문가에게서 상담을 받았다. 이 과정에서 김 씨는 토지 A와 B는 사업성이 없어 건물을 신축하기보다는 그냥 대지 상태로 양도하는 것이 좋겠다는 조언을 얻었다. 또 A와 B 토지 같은 나대지는 비사업용 토지로 분류돼 본래 60% 세율로 양도소득세를 내야 하지만 2010년 말까지 양도하면 일반세율이 적용되니까 늦어도 내년까지는 꼭 양도해야 한다는 이야기도 들었다.

그래서 토지 A와 B를 양도하기로 마음먹은 김 씨. 갑자기 며칠 전 신문에서 내년보다는 올해 부동산을 양도하는 것이 세 부담을 줄일 수 있다는 기사를 읽은 기억이 나 마음이 급해졌다. 김 씨처럼 내년에 더 오르지 않을 것이라고 판단되는 토지는 올해 양도하는 것이 현명한 판단일까?

우선 김 씨가 읽은 기사에서 내년보다는 올해 부동산을 양도하는 것이 세 부담이 적다고 쓴 이유는 내년부터 예정신고 세액공제가 폐지될 예정이기 때문이다. 이번 정기국회에서 세법을 개정해 이 제도가 없어지면 10% 세액공제를 받지 못하기 때문에 양도가액에 변화가 없다면 양도세 부담이 더 늘어날 것으로 보인다.

하지만 예정신고 세액공제를 받기 위해 올해 부동산을 두 건 이상 미리 양도하는 것은 절세 면에서 좋지 않을 수 있다. 1년에 두 번 이상 부동산을 양도하면 양도차익을 모두 합산해 누진세율을 적용한다. 따라서 김 씨같이 남은 두 달 안에 부동산을 여러 건 양도할 계획이라면 올해와 내년으로 적절히 분산해야 세 부담을 줄일 수 있다.

만일 김 씨가 남은 두 달 사이에 A토지(양도차익 1억 원)와 B토지(양도차익 3억 원)를 모두 양도한다면 2009년 1년간 양도한 부동산의 양도차익을 모두 합해 양도세를 계산한다. 따라서 2009년의 양도차익 총 4억 원에 누진세율을 적용하면 김 씨가 내야 하는 양도세는 약 1억2373만 원(주민세 포함)이 된다.

하지만 김 씨가 양도시기를 분산해 A토지를 12월에 양도하고 B토지를 내년 1월에 양도한다면 연간 기본공제 250만 원을 각각 공제받을 수 있고 두 토지의 양도차익이 분산돼 높은 누진세율을 피해갈 수 있다. 그 결과 A토지는 2000만 원(주민세 포함), B토지는 9350만 원(주민세 포함)으로 총 세 부담은 약 1억1332만 원이 된다. 즉 한 해에 모두 양도한 때보다 1000만 원 정도 세금을 줄일 수 있다.

김 씨가 조금 더 세금을 줄일 방법은 없을까? 내년에는 양도세율이 6∼35%에서 6∼33%로 줄어들지만 동시에 예정신고 세액공제가 사라지면서 양도세 부담은 전반적으로 좀 더 늘어날 것으로 전망된다. 따라서 이왕 분산해서 양도할 거라면 양도차익이 큰 B토지를 올해 양도하고 양도차익이 작은 A토지를 내년에 양도하면 세 부담을 더 줄일 수 있다.

우선 B토지를 12월에 먼저 양도하면 양도세로 8900만 원(주민세 포함) 내고 A토지를 내년 1월에 양도하면 2100만 원(주민세 포함)을 납부해 총 1억1000만 원 정도만 내면 된다. 상대적으로 양도차익이 작은 A토지를 먼저 양도하기보다 양도차익이 더 큰 B토지를 올해에 먼저 양도하면 330만 원 정도의 세 부담을 추가로 줄일 수 있다.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=이세형 기자 turtle@donga.com