[맞춤 재테크]리모델링한 집 팔 때 절세하려면

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[Q] 두 개의 단독주택을 갖고 있는 김모 씨는 새로 분양받은 아파트로 이사를 갈 예정이다. 그는 지금까지 갖고 있던 주택 중 한 채를 제3자에게 양도하려고 한다. 김 씨는 집을 구입할 당시 리모델링 공사를 하느라 비용이 제법 들었는데 양도소득세를 계산할 때 이러한 비용을 공제받을 수 있는지 궁금하다.

방 확장-발코니 설치비용 양도차익에서 빼줍니다

집 가치 높여준 수리비는 공제

[A] 양도세 계산 시 공제되는 비용으로는 △취득비용 △양도비용 △자본적 지출액 등 세 가지가 있다. 우선 취득비용에는 부동산을 취득하는 과정에서 지출된 취득세, 등록세, 농어촌특별세와 지방교육세가 해당된다. 만일 취득세와 등록세 영수증을 분실한 경우 동사무소에서 납세증명서를 발급받아 제출하면 되고, 납세증명서 발급이 어려운 경우 보통 등기권리증 뒤에 첨부된 검인계약서를 바탕으로 당시 취득세와 등록세를 계산한다. 이 경우 별도의 영수증이 없어도 인정받을 수 있다.

양도비용과 관련해 검인계약서를 작성하면서 납부한 인지세, 공인중개사에게 지급한 중개수수료, 법무사에게 지급한 비용이나 기타 컨설팅비도 영수증을 보관했다가 제출하면 양도차익에서 공제 받을 수 있다. 그리고 국민주택채권을 금융기관 또는 채권 매매업자에게 팔면서 생긴 손실분도 경비로 인정된다. 다만 증여나 상속을 받아 취득한 주택의 경우 증여세나 상속세는 경비로 인정되지 않는다. 또 주택 구입을 위해 대출을 받은 경우 이자비용도 경비로 인정되지 않는다.

김 씨와 같이 집을 수리한 경우 비용으로 인정받는 것과 인정받지 못하는 것을 구분할 줄 알아야 한다. 똑같은 수리비지만 주택의 가치를 조금이라도 높일 수 있는 수리비는 자본적 지출에 해당돼 양도차익에서 공제해 준다. 반면 주택의 기능을 유지해 주는 데 그치는 일상적인 수리비는 양도차익에서 공제해 주지 않는다.

일상적인 수리비용으로는 벽지나 장판 교체, 싱크대 교체, 외벽 도색, 문이나 조명 교체, 보일러 수리, 옥상 방수공사, 하수도관 교체, 타일 공사 비용과 같은 것이다. 주로 주택의 기능 유지를 위한 교체 비용과 보수공사 비용이라고 보면 된다.

세법상 집의 가치를 높여 주는 지출액으로는 발코니 설치, 방 확장공사, 그리고 보일러 교체 비용 같은 것들이다. 대부분 집을 팔 때 집값에 반영해서 양도대금을 받아낼 수 있는 비교적 큰 금액의 수리비들이다. 이런 비용들은 지출 사실을 입증할 수 있도록 시공업체에서 세금계산서나 영수증을 받아 꼭 챙겨두어야 한다. 그리고 공사하기 전과 후의 사진도 찍어서 보관해 둔다면 실제로 공사를 했다는 것을 쉽게 입증할 수 있다. 이 외에도 집을 양도하면서 발생하는 비용, 즉 공인중개사나 세무사 수수료, 기타 컨설팅 비용들도 영수증을 제출하면 양도세를 조금이라도 줄일 수 있다. 주택을 양도할 때 그동안 영수증을 잘 모아두면 양도세를 조금이라도 줄이는 것이 가능하다는 점을 명심할 필요가 있다. 사소한 영수증이라도 꼭 챙겨두는 습관이 나중에 작더라도 돈을 벌 수 있는 기능을 할 수 있는 것이다. 그런 만큼 지금부터라도 사소한 영수증이라도 챙기는 습관을 들이자.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사
정리=이세형 기자 turtle@donga.com