[맞춤 재테크]18년전 취득한 임야 처분하려는데 매매계약서 없다면…

감정평가액-기준시가로 취득가 추정해 과세

김모 씨는 18년 전에 취득한 임야를 처분할 생각이다. 세금을 조금이라도 줄이려면 매매계약서 외에 취득할 때 지출한 경비의 영수증을 최대한 많이 챙겨 두어야 한다는 것은 김 씨도 알고 있다. 하지만 너무 오래전의 일이라 취득 당시 실제 매매계약서를 찾지 못해 애를 태우고 있다.

당시에는 이중계약서 작성이 관행이라 김 씨도 취득·등록세 신고 때 제출한 검인계약서와 실제 매매계약서 금액이 큰 차이가 난다. 김 씨는 실제 매매계약서를 끝내 찾지 못하면 검인계약서의 금액으로 취득가액이 계산돼 실제보다 양도차익이 더 커져 세금을 많이 내야 하는 것은 아닌지 걱정이다. 하지만 김 씨의 친구는 취득 당시 매매계약서나 영수증 등 증빙서류가 없어도 세금을 많이 내지는 않는다고 조언한다. 과연 가능한 일일까?

현재 양도소득세는 실제 거래가액으로 계산하는 것이 원칙이다. 하지만 취득 당시 매매계약서가 없어 실제 취득가액을 알 수 없는 경우 취득일 전후 각 3개월 이내의 매매사례가액이나 감정평가액을 취득가액으로 한다.

그러나 일반적으로 당시 매매사례가액이나 감정가액이 없는 사례가 많다. 이럴 때 기준시가 변동률을 기준으로 취득가액을 환산한다. 예를 들어 김 씨가 양도하려는 임야의 취득 당시 기준시가가 100이고 처분 당시 기준시가가 300이라면 기준시가 변동률은 300%인 셈이다. 만일 임야의 양도가액이 3억 원인데 그 취득가액을 알 수 없다면 기준시가 변동률을 역산해 1억 원을 환산 취득가액으로 삼는다. 따라서 김 씨처럼 취득 당시 매매계약서를 찾을 수 없더라도 환산 방법을 적용해 1억 원의 취득가액을 인정받을 수 있다.

김 씨와 같이 정말 실제 취득가액이 불분명한 때와 달리 실제 매매계약서가 있는데도 일부러 환산 취득가액을 적용해 양도세를 신고하는 사례도 있다. 실제 취득가액이 환산 취득가액보다 작기 때문에 실제 매매계약서를 가지고 있는데도 이를 분실한 것처럼 꾸며 환산 취득가액으로 신고해 세금을 줄이려는 속셈인 것이다. 그러나 최근 국세청에서는 이렇게 실제 취득가액을 알고 있음에도 환산가액으로 신고한 탈세 사례를 적발해 대규모 세금을 추징한 바 있다.

그렇다면 국세청은 어떻게 당시 실제 취득가액을 알아낼 수 있었을까? 우선 국세청은 납세자가 해당 부동산을 취득할 당시 그 직전 보유자의 양도세 신고서류를 통해 당시 실제 매매가액을 파악한다. 우리나라는 1983년부터 기준시가로 양도세를 신고하는 것이 원칙이었기 때문에 신고 때 실제 계약서를 제출하지 않은 사례가 많았다. 하지만 예외적으로 부동산 취득 후 1년 이내에 양도하거나 양도자가 실제 거래가액으로 자진 신고하면 신고서에 기입된 실제 매매가액을 세무서도 알고 있다. 또 1999년 9월 이후부터는 고급주택이, 2002년 10월부터는 1가구 3주택 이상이, 2003년부터는 투기지역에 있는 부동산이, 2006년부터는 1가구 2주택과 비사업용 토지가, 2007년부터는 모든 부동산이 실거래가로 양도세를 신고하도록 개정되었기 때문에 세무서도 당시 실제 매매가액을 정확히 알고 있다.

따라서 세무서에서 취득 당시 거래가액을 모를 것이라고 생각해 취득가액을 환산가액으로 신고한다면 가산세까지 추징될 수 있다는 점을 명심해야 한다.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사
정리=이세형 기자 turtle@donga.com