[닥터봉의 돈 되는 부동산]대출규제 정책 내년엔 어떻게 바뀔까

연말이면 전문가들은 다음 해의 시장전망을 내놓는다. 저마다의 근거로 ‘오를 것이다’ ‘내릴 것이다’라는 예측을 쏟아내지만 그 예상을 해당 연말과 맞춰본 결과는 정반대이거나 거의 맞지 않을 때가 많다. 이는 전문가들이 엉터리여서 그렇다기보다는 예상하지 못한 경제 변수나 정책 변화가 나타나기 때문이다.

부동산시장 전망에 참고하는 대표적인 요소는 경기상황, 수요와 공급, 부동산 정책 변화다. 경기가 회복되고는 있다지만 금리, 통화량, 생산, 고용 등 경제 전반의 밸런스는 안 맞아 본격적인 회복까지는 시간이 좀 더 필요할 것으로 보인다.

수요와 공급의 불안정도 여전하다. 2009년에는 2008년 주택공급량의 86% 정도인 37만 채가 공급됐으나 지역에 따라 ‘넘침’과 ‘부족’ 현상은 여전할 것으로 보인다. 넘침이 예상되는 곳은 서울을 제외한 수도권이고 부족이 예상되는 곳은 2009년 공급량이 전년 공급량의 35%로 급감한 서울이다. 2010년에도 2009년과 비슷한 정도의 공급량이 예상되고 이로 인한 주택 부족은 2012년 이후의 부동산시장에 부정적인 영향을 끼칠 것으로 전망된다. 다만 2012년까지 대규모 공급계획을 발표한 보금자리주택은 별도의 변수다.

올해 부동산시장의 대표적인 정책 변수는 총부채상환비율(DTI) 규제였다. 대출 규제로 집값 상승은 곧바로 멈췄지만 거래량 감소와 부동산시장의 전반적 침체, 기존 주택을 팔지 못해 새 아파트에 입주하지 못하는 등의 부작용을 낳았다. 결국 정책의 농도 조절에 실패한 것이다.

최근에는 신축 주택에 대한 양도소득세 감면 정책이 2010년 2월 종료될 예정이어서 수도권 신도시 등에서 10만 채 이상의 ‘밀어내기’ 신규분양이 쏟아지고 있다. 교통 및 생활 인프라가 부족한 상당수 지역의 물량은 미분양으로 남을 수밖에 없다. 기존 미분양 13만 채, 계약금만 받아 놓은 불완전 판매분 10만여 채, 여기에 밀어내기 분양으로 인한 미분양 물량까지 쌓이면 정책 변화가 불가피할 듯하다. 폭등장을 바라진 않지만 시장이 얼어붙는 것도 피하려는 것이 정부의 마음이다. 이를 감안하면 대출 규제 완화, 분양가 상한제 폐지 등 정책 변화가 일어날 가능성도 있다.

내년에 미분양과 미입주 물량이 많은 지역을 중심으로 대출 규제가 완화된다면 거래가 살아날 수도 있다. 그러나 서울은 집값 불안 요소가 많아 규제 완화를 기대하기 어려운 상황이다. 강북지역은 뉴타운 사업에 따른 멸실 주택이 사상 최대를 기록할 판이고 강남은 신규공급 물량이 거의 없다. 경기 과천시도 서울 못지않은 재건축 수요가 대기하고 있다.

결국 2010년은 몇 년에 걸쳐 오른 부동산 가격이 시장에서 수용되기를 기다리는 한 해가 될 듯싶다. 실수요자라면 풍부한 공급량이 거의 다 소진되는 시점의 마지막이 꼭 필요한 상품을 사야 할 때다. 투자자는 전세 비율과 임대 여건을 수시로 체크하면서 자기자본 비중을 늘려나가는 장기적 투자를 생각해야 할 해다.

봉준호 닥스플랜 대표 drbong@daksplan.com