[맞춤 재테크]꼭 알아두어야 할 부동산세금

미분양주택 5년간 양도세감면 내달 11일 끝나

양도세 예정신고 세액 공제
올해 5%로 축소… 내년엔 폐지

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연초에는 바뀌는 세법 내용을 파악하고 있어야 세금으로 손해보는 일이 없다. 꼭 알아 두어야 할 부동산 세금은 어떤 것이 있는지 살펴보자.

올해부터는 양도소득세 예정신고 세액공제가 축소되고 내년부터는 아예 폐지된다. 작년까지는 양도일의 해당 월말부터 2개월 내에 예정신고를 하면 세액의 10%를 공제해 줬지만 올해는 세액의 5%만 공제해 주되 과세표준이 4600만 원을 초과하는 경우에는 과세표준 4600만 원에 해당하는 세액의 5%만을 공제해 준다. 가령 양도세 과세표준이 1억 원인 경우 작년에는 예정신고로 208만6000원의 세액공제를 받을 수 있었다면 올해부터는 예정신고 세액공제의 최대한도인 29만1000원(4600만 원×세율×5%)만 공제받을 수 있다.

세액공제 혜택이 거의 없어졌다고 해서 양도세 예정신고를 소홀히 할 수는 없다. 작년과 달리 기한 내에 신고하지 않으면 무신고 가산세(올해는 10%, 내년부터 세액의 20%)를 내야 하고 양도차익을 줄이는 등 불성실한 신고를 할 때는 납부불성실 가산세(약 연 10.95%)가 부과되기 때문이다. 과거에는 예정신고 세액공제가 납세자의 선택이었다면 올해부터는 의무사항인 만큼 해당 납세 대상자는 반드시 기한 내에 신고해야 한다는 점을 잊지 말아야 한다.

다주택자와 비사업용토지 소유자의 경우 올해 안에 처분하는 것을 고려해 볼 필요가 있다. 본래 2주택자는 50%, 3주택자와 비사업용토지 소유자는 60%의 양도세율이 적용되지만 한시적으로 올해 말까지 양도할 경우 일반세율(6∼35%)이 적용되기 때문이다. 만일 2주택자가 양도차익이 2억 원인 주택을 올해 양도한다면 약 5393만 원을 납부하면 되지만 내년에 양도하게 된다면 약 9875만 원으로 두 배가량 세 부담이 늘어나게 된다.

기획재정부에서는 다주택자 중과세 완화 조치 연장 여부를 올해 세제개편안에서 논의해 보겠다는 방침이므로 향후 상황을 지켜보면서 양도시기를 조절하는 것도 좋다.

주택이나 비사업용 토지에 투자할 계획을 가지고 있다면 올해 안에 취득하는 것이 유리하다. 올해 취득한 주택이나 비사업용 토지는 내년부터 중과세(50,60%) 제도가 다시 시작되더라도 예외적으로 중과세 되지 않고 일반세율로 과세되기 때문이다. 다만 이 경우 장기보유공제(10∼30%)는 받을 수 없으며 취득한 지 2년 이내에 양도하면 40% 세율(1년 이내면 50%)이 적용된다는 점은 주의해야 한다.

아파트를 분양받을 예정이거나 집을 신축하고 있다면 서두를 필요가 있다. 올해 2월 11일까지 미분양(신규분양)주택의 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 또는 사용승인을 받은 신축주택의 경우에는 5년간 양도세를 감면(비과밀억제권역 100%, 서울 제외한 과밀억제권역 60%)받을 수 있기 때문이다. 주택 수와 상관없이 장기보유공제(최대 30%)도 받을 수 있다.

올해부터는 총급여가 3000만 원 이하인 무주택 가구주 근로자의 경우 월세 지급액의 40%를 연말정산 시 연간 300만 원 한도에서 소득공제해 준다. 직장인들이 소득공제를 받기 위해 월세 지급액을 국세청에 신고한다면 그동안 포착하기 힘들었던 부동산 보유자의 월세 수입 명세도 전산화될 것으로 보인다. 현재 2주택 이상의 월세 수입이 있는 경우 소득세를 신고 납부해야 하는데 그동안 누락하고 있었다면 앞으로는 주의가 필요하다.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=정혜진 기자 hyejin@donga.com