올해 주택대출 전략

새해 벽두부터 은행들이 주택담보대출 금리를 잇달아 인상하면서 금리 수준이 최근 1년 만에 최고치로 올랐다. 변동금리형 주택대출 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리 인상에 따른 것으로 변동금리형이 고정금리형 금리를 웃도는 기현상도 나타났다.

최근 일부 은행이 가산금리를 소폭 낮추겠다고 발표했지만 올해에도 금리가 계속 오름세를 나타내리라는 것이 대부분 전문가들의 전망이다. CD금리는 지난해 8월부터 오르고 있으며 올해는 사상 최저인 연 2%를 유지하고 있는 기준금리가 인상될 가능성이 높다.

한국은행이 기준금리를 이달에도 동결했고 정부는 "상반기 중에는 출구전략 불가"라고 주장하고 있지만 바꿔 생각하면 하반기에는 출구전략을 실행할 수밖에 없다는 뜻이기도 하다. 한은이 기준금리를 올리면 CD금리도 따라 오를 수밖에 없다.

또 올해부터는 변동금리 대출의 기준금리가 다양해져 기존의 CD금리에서 은행권이 실제 자금을 조달할 때 부담하는 금리로 바뀌게 된다. 기존 대출자나 신규 대출자들가 대출조건을 어떻게 조정해야 할지 고민이 커지는 이유다.

●주택금융공사 보금자리론 자격되면 고려해야

우선 신규대출자들은 장기 대출을 받을 경우 만기 때까지 금리가 바뀌지 않는 고정금리 대출을 받는 것을 고려할 만하다. 특히 주택금융공사의 'e-모기지론'이나 '보금자리론'은 시중은행의 고정금리 상품보다 금리가 훨씬 낮다. 인터넷으로 신청하는 e-모기지론은 5.70%, 일반 보금자리론은 5.90%로 받을 수 있어 현재 변동금리 수준과 비슷한 수준이며 신용도와 조건에 따라 금리 역전현상마저 나타나고 있다.

12일 현재 국민은행의 주택담보대출 금리는 3개월 CD연동의 경우 4.84~6.14%. 반면 국민은행의 5년 주기 고정금리의 상품의 금리는 6.90~8.20%로 변동금리와 2%포인트 이상 차이가 난다. CD금리가 현 수준에서 2%포인트 이상 올라 5년 이상 지속되어야 고정금리 선택에 대한 이익을 볼 수 있다.

문제는 앞으로 5년간의 전체적인 금리 수준을 예측하기가 어렵다는 것. 이 은행 관계자는 "현 수준에서 비싼 금리를 주더라도 금리변동 리스크를 지지 않겠다는 소비자라면 고정금리를 선택할 만하다"고 말했다.

●기존 대출자 3년 넘었으면 '갈아타기' 고려

현재 대부분의 은행 대출 상품은 만기가 20~30년이라 하더라도 통상 3년이 지나면 조기상환수수료가 없다. 따라서 대출 받은지 3년 이상이 된 소비자라면 더 유리한 조건을 제시하는 은행이 있는 지 찾아보고 대출을 갈아타는 것을 고려해볼 필요가 있다.

하지만 처음 대출받을 당시와 현재의 대출 조건이나 규제가 많이 바뀌었을 수 있기 때문에 조심해야 한다. 총부채상환비율(DTI) 규제가 강화됐기 때문에 현재 대출금액 전액을 받지 못할 수도 있다.

또한 은행들이 이달 이후 내놓을 새로운 금리체제 상품도 살펴볼 필요가 있다. 공성률 국민은행 재테크 팀장은 "CD금리에서 조달금리로 바꾸면 대출 기준금리는 올라갈 가능성이 크지만 가산금리는 낮아질 것"이라며 "금리 체계가 바뀌더라도 금리 차이가 크게 나지는 않겠지만 금리 변동폭은 줄어들 것"이라고 말했다.

대출 기한이 얼마나 되는지 도 중요하다. 공 팀장은 "현 시점에서 2~3년 이내로 짧게 쓴다면 변동금리가 유리하지만 3년 이상 중장기로 받을 경우 변동금리와 고정금리 차이가 2%포인트 이내로 오면 고정금리로 받는 것이 유리할 수 있다"고 조언했다.

정재윤 기자 jaeyuna@donga.com
정임수 기자 imsoo@donga.com