[맞춤 재테크]입주권 취득해 ‘2주택’ 되면 양도세는

2006년이후 산 입주권은 주택 간주
구입- 완공 2년 안에 팔면 중과세

남매를 키우고 있는 김모 씨는 아이들이 자라면서 현재 살고 있는 집보다 더 큰 곳으로 이사 가기를 결정한 뒤 2008년 1월 입주권을 취득했다. 김 씨는 입주일이 점점 다가오자 현재 8년째 거주하고 있는 집 한 채가 두 채로 늘어 양도소득세 중과 대상이 되는 것은 아닌지 염려하고 있다.

김 씨의 상황을 판단하기 위해선 우선 세법에서 입주권을 어떻게 보고 있는지를 알아야 한다. 입주권이란 ‘도시 및 주거환경 정비법’에 따라 재건축 또는 재개발로 기존의 낡은 집을 허물고 새 집을 지으면 신축주택에 입주할 수 있는 권리다. 입주권은 말 그대로 ‘권리’이기 때문에 그동안 주택이 완공되기 전까지는 주택으로 보지 않았다. 하지만 재건축, 재개발 주택에 대한 투기를 억제하기 위해 2006년 1월 1일 이후 취득하는 입주권은 주택으로 보도록 세법이 바뀌었다. 입주권을 주택으로 보기 시작하면서 주의해야 할 점은 더 많아졌다.

2006년 1월 1일 이후 취득한 입주권은 주택에 해당되기 때문에 재건축 공사기간에 김 씨의 마음이 바뀌어 입주권을 처분한다면 김 씨는 1가구 2주택자로 양도세가 중과된다. 단, 올해 말까지는 일반세율로 세금을 낼 수 있다.

그렇다면 김 씨가 완공 전에 입주권을 처분하면 어떻게 될까. 김 씨의 재건축 주택은 올해 6월 완공될 예정이다. 입주권은 재건축 주택 완공 전에 처분하는 것과 완공 이후에 온전한 주택으로 처분할 때의 세금 차가 크다. 2008년 1월 입주권을 취득한 김 씨가 올해 1월 이후 재건축 주택이 완공되기 전 입주권 상태로 처분을 한다면 보유 기간이 2년 이상이기 때문에 일반 세율로 세금을 낼 수 있다. 하지만 올 6월 재건축 주택이 완공되면 더는 입주권이 아니고 주택이기 때문에 주택의 보유기간은 완공일로부터 다시 기산된다. 따라서 주택 완공일로부터 2년 내에 처분한다면 단기양도에 해당돼 양도세가 중과된다.

만일 김 씨가 새로 준공되는 집으로 입주하면서 종전 주택을 양도할 계획이라면 입주권 취득 후 2년 내에 종전 주택을 처분해야 대체취득으로 인정돼 비과세 혜택을 받을 수 있다. 물론 당연히 양도 당시 김 씨의 종전 주택이 1가구 1주택 요건(3년 보유 및 서울, 과천, 5대 신도시는 2년 거주)을 충족해야만 한다.

하지만 김 씨의 재건축 주택이 완공되지 않은 상태에서 비과세 혜택을 받기 위해 입주권 취득 후 2년 내에 종전 주택을 처분한다면 김 씨는 거주할 주택이 없어진다. 김 씨는 비과세 혜택을 받기 위해 종전 주택을 서둘러 처분할 필요가 없다. 실수요 목적으로 입주권을 취득했다면 비과세 혜택을 받을 수 있는 기간이 재건축 주택 완공 후 2년까지 길어진다. 단, 재건축 주택 완공 후 2년 이내에 신축 주택으로 가구 구성원 전원이 이사해 1년 이상 거주해야 한다. 이때 취학, 근무상의 형편, 질병 요양 등 부득이한 사정으로 가구원 중 일부가 함께 이사하지 못 해도 가구원 전원이 이사한 것으로 봐 준다. 종전 주택 양도세 비과세 혜택을 받고 가구원 전원이 2년 내 이사해 1년 이상 거주하지 않으면 가산세까지 추징되기 때문에 주의가 필요하다.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=정혜진 기자 hyejin@donga.com