오피스텔 ‘바닥 온기’ 임대수요까지 데울까

바닥난방 규제 전면폐지 앞두고 투자자들 관심 부쩍 늘어
전세난에 공실 빠르게 해소… 주춤했던 매매가 상승 분위기

지난해 하반기부터 주택에 대한 총부채상환비율(DTI) 규제가 강화되면서 임대수익형 부동산인 오피스텔로 눈을 돌리는 투자자가 늘고 있다.

특히 올 들어 서울 지역의 전세난이 가중되면서 전세금 오름세를 주도하는 소형 아파트의 대체 상품으로 오피스텔이 부각되고 있다. 여기에다 오피스텔이 ‘준주택’으로 분류된 데 이어 상반기에 바닥 난방 및 욕실 면적 규제까지 전면 폐지될 예정이어서 투자자들의 관심은 더 높아질 것으로 보인다.

다만 오피스텔은 가치 상승이 높지 않은 부동산 상품인 만큼 시세 차익보다는 안정적인 임대 수익을 목적으로 접근하는 게 바람직하다. 따라서 오피스텔에 투자할 때는 임대 수요와 교통 여건, 주변 오피스텔 공실률을 잘 따져봐야 한다고 전문가들은 조언한다.

○ 서울 임대 수익률 6∼7%…전세난 반사 이익

오피스텔은 DTI 같은 금융 규제를 받지 않는 데다 청약통장이 필요 없고 전매가 자유롭다. 특히 임대 수요만 받쳐준다면 비교적 적은 돈으로 꾸준히 안정적인 수익을 올릴 수 있다는 게 매력적이다.

부동산114에 따르면 현재 서울 강남구 삼성동 ‘선릉에클라트’ 68m²는 1억9000만 원 안팎에 매매가 이뤄지고 있으며 보증금 1000만 원에 월세는 90만∼100만 원이다. 마포구 도화동 ‘마포트라팰리스’ 74m²는 보증금 2000만 원에 월 임대료 120만∼140만 원, 용산구 한강로1가 ‘용산파크자이’ 75m²는 보증금 1000만 원에 월세 95만∼110만 원대다. 사실상 ‘제로(0)’에 가까운 은행 예금 이자보다 수익률이 훨씬 높은 셈이다.

부동산114 김규정 부장은 “서울은 구별로 편차가 있지만 평균 임대 수익률이 6∼7%”라며 “도심 소형 주택에 대한 수요가 꾸준한 데다 최근 전세금이 뛰면서 아파트 전세 수요가 오피스텔 월세로 옮겨 가고 있어 임차인을 구하는 데 어려움은 없을 것”이라고 말했다.

서울에서는 아파트 전세난으로 한동안 움직임이 없던 오피스텔 매매가가 오르고 공실도 빠르게 해소되는 분위기다. 서울 오피스텔 입주 물량은 2004년(4만4000여 실) 이후 줄곧 감소해 올해는 900실 정도에 그칠 예정이어서 한동안 오피스텔 강세는 이어질 것으로 전문가들은 보고 있다.

또 국토해양부는 상반기 현행 5m²로 제한된 오피스텔의 욕실 면적과 욕조 설치 금지규제를 폐지하고, 전용 85m² 이하에만 허용되는 바닥 난방을 면적에 관계없이 전면 허용할 방침이다. 이에 따라 앞으로 주거형 오피스텔 공급이 늘어날 것으로 예상된다.

다만 오피스텔은 업무 시설로 분류돼 원칙적으로 주택 수에 포함되지 않지만 사실상 주거용으로 쓰면 주택으로 보고 기존 주택과 합쳐 세금을 매긴다. 따라서 오피스텔이 주거용으로 간주되면 재산세나 양도세 등 세금 부담이 커진다는 점을 염두에 둬야 한다.

○ 올해 송도국제도시 분양 많아

올해 수도권에서 분양될 오피스텔은 2900여 실로 지난해(2400실)보다 소폭 늘었다. 특히 올 3월까지 인천 송도국제도시, 청라지구 등에서 나오는 물량이 많다.

송도에서 선보이는 물량은 업무지구나 대학 캠퍼스 예정지구와 가까이 있어 개발 계획이 현실화되면 투자 수익이 높을 것으로 보인다. 다만 경제자유구역 활성화에 어느 정도 시간이 걸리는 만큼 장기 투자로 접근하는 게 중요하다. 대우건설은 3월 첨단산업클러스트 지구에서 ‘송도 글로벌캠퍼스 푸르지오’ 606실을 분양한다. 대규모 단지로 아파트 1703채가 함께 들어선다. 인천 지하철 1호선 테크노파크역, 글로벌 대학 캠퍼스 예정지가 가깝다.

서울에서는 동부건설이 4월 용산구 한강로2가에 오피스텔 207실을 공급한다. 이 가운데 146실이 일반분양 물량. 국제빌딩 주변 3구역을 재개발한 곳으로 아파트 2개동 128채가 함께 들어선다.

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정임수 기자 imsoo@donga.com