[닥터봉의 돈 되는 부동산]‘단독주택 재건축’ 서울에만 700여곳 논의중

뉴타운, 재개발, 재건축은 대표적인 도시재생사업이다. 뉴타운이나 재개발은 낡은 집을 헐고 아파트를 세우는 것이고, 재건축은 저층아파트를 헐고 고층아파트를 새로 짓는 사업이다. 그렇다면 도시정비사업으로 ‘단독주택 재건축’이란 무엇일까. 단독주택이 밀집한 곳을 재건축 구역으로 지정해 새 아파트를 세우는 사업이다. 방식은 재개발과 비슷하지만 재건축 법규의 적용을 받는 조합원 자체 사업이자 민간사업이다. 따라서 주민들의 자율적 개발 성격이 강하고 조합을 설립할 때도 재개발(75%)과 달리 주민 80% 이상의 동의가 필요하다.

작년부터 용적률 증가와 임대주택 의무 건립 조건 완화로 단독주택 재건축을 희망하는 지역이 증가하고 있다. 서울에서만 구역지정이 된 지역이 50곳을 넘어섰고 단독주택 재건축을 논의 중인 예정지역도 700곳 이상이다.

작년부터 도시정비법 완화로 조합 설립이 가능한 정비가능구역의 최소 면적이 ‘1만 m² 이상, 200채 이상의 주택이 들어선 지역’에서 5000m² 이상으로 축소됐다. 5000m² 이상 면적에 들어선 주택 가운데 절반 이상이 사용 승인 20년을 경과한 노후불량 주택이거나 30% 이상이 15년 이상을 경과한 다가구, 다세대주택이라면 단독주택 재건축을 추진할 수 있는 기본 요건을 갖춘 셈이다. 조합원 간의 이해관계도 중요하다. 단독주택 밀집지역이다 보니 새집과 헌집이 섞여 있고 다세대, 다가구주택 등이 들어서 있어 주민들의 생각과 여건이 다를 수 있다. 따라서 주민들이 얼마나 재건축 사업에 동의를 하느냐가 사업 진행에서 중요하다.

단독주택 재건축이 눈길을 끄는 것은 서울 인기 주거지역에서 진행되는 구역이 많기 때문이다. 강남구 대치동과 개포동, 송파구 잠실동, 서초구 서초동과 방배동, 마포구 신수동 공덕동 서교동 등에서 단독주택 재건축이 진행되고 있다. 이미 정비구역으로 지정된 신촌, 이화여대, 서강대, 상명대, 건국대 인근도 주목받는 지역이다.

최근 서울시는 획일화된 아파트로 단독주택이 재건축되는 것을 막기 위해 방배동과 고덕동, 퇴계로 남산변을 우선 시범지구로 지정하고 다양한 주거시설을 조성하는 개발용역을 발주했다. 일부 지역은 고급 주택지대로 만드는 저층 정비구역 지정 방안도 검토하고 있다.

단독주택 재건축에 투자할 때는 우선 단독주택 재건축이 언뜻 재개발 사업과 비슷해 보이지만 전혀 다른 사업이라는 점을 염두에 둬야 한다. 재건축 관련 절차나 법규를 따라야 하기 때문에 단독주택 재건축은 세입자에 대한 보상 의무가 없고 세입자 명도 등의 책임도 소유주에게 있다.

또 재개발과는 달리 건축물과 토지를 함께 가지고 있어야 조합원이 될 수 있다. 토지나 건축물 가운데 하나만 가지고 있거나 무허가주택 소유자 등은 현금 청산 대상 조합원이 된다는 점도 알아둬야 한다. 민간사업으로 상하수도, 도로, 민간시설 확충 등에 드는 부대비용도 상당 부분 조합이 부담해야 한다. 동의하지 않는 주민에 대해서는 재개발처럼 수용권이 없고 매도 청구권이 있으므로 경우에 따라서는 사업 기간이 길어질 수도 있다.

일반적으로 규모가 재개발보다 작지만 사용가치가 높은 평지 구역이 많고 조합원 동의 여부에 따라 사업 진행 속도가 빨라질 수 있어서 사업성이 높다는 장점도 있다. 노후도 등 기준이 충족되면 정비구역지정 이후 안전진단 없이 조합을 설립할 수 있어 사업 시작도 수월한 편이다.

단독주택 재건축에 투자할 때는 첫째, 위치와 단지 크기, 구역지정 여부 등을 1순위로 따져야 하며 둘째, 해당 구역의 종 분류와 그에 따른 용적률, 사업성을 구체적으로 계산해봐야 한다. 셋째, 사업진행 정도, 투자 예상기간, 조합원 간의 분쟁이나 사업지연 요소 등도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

봉준호 닥스플랜 대표 drbong@daksplan.com