[맞춤 재테크]증여받은지 2년안된 상가, 세율 40% 양도세 줄이려면

2년 채운뒤 팔면 일반 양도세율 적용
3년 넘길땐 10% 장기보유공제 혜택

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김모 씨(37)는 뇌중풍(뇌졸중)을 앓고 계시는 아버지(65)의 요양비를 마련하기 위해 상가를 양도할 계획이다. 이 상가는 본래 아버지 명의였으나 김 씨가 2008년 아버지가 쓰러지자 혹시나 하는 마음에 급하게 자신의 명의로 이전해 놓은 것이다. 김 씨의 아버지는 2005년 상가를 6000만 원에 분양받았고 2010년 현재 시세는 7000만 원 정도다. 5년 동안 시세가 1000만 원 정도 오른 셈이라 김 씨는 세금이 그리 많지 않을 것으로 예상했다. 하지만 김 씨는 세금으로 1683만 원을 내야 한다는 세무사의 말을 듣고 깜짝 놀랐다.

왜 이런 일이 생긴 것일까? 문제는 아버지가 쓰러진 직후 급히 상가의 명의를 옮겨 놓을 때부터 시작됐다. 김 씨가 좀 더 신중하게 생각해 상가를 김 씨 자신의 명의로 옮겨 놓지 않았다가 지금 양도하는 것으로 했다면 김 씨는 양도차익 1000만 원에 대한 양도세 297만 원만 내면 된다.

2008년 당시 김 씨는 상가를 증여받은 것으로 처리했고 당시 상가의 기준시가가 2500만 원임을 감안해 증여세 신고도 하지 않았다. 증여공제 금액인 3000만 원보다 적어 증여세를 낼 필요가 없었기 때문이다. 김 씨가 증여세 신고를 하지 않았기 때문에 세법에서는 증여 당시 기준시가인 2500만 원을 상가의 취득가액으로 본다. 따라서 현재 김 씨가 상가를 7000만 원에 처분한다면 양도차익은 4500만 원으로 계산되고 2년 미만 단기 양도(세율 40% 적용)에 해당돼 양도세로 무려 1683만 원이나 내게 된 것이다.

만일 2008년 당시에 부득이하게 상가를 김 씨의 명의로 옮겨 놓았다고 해도 김 씨는 추후 양도할 때의 세금까지 생각했어야 한다. 김 씨가 증여 당시 시세인 6000만 원으로 증여세 신고를 했다면 당시에는 비록 270만 원의 증여세를 냈겠지만 상가의 취득가액이 6000만 원으로 인정돼 지금 7000만 원에 처분해도 양도차익 1000만 원에 대한 양도세 297만 원만 부담하면 된다. 즉 증여세와 양도세를 합해 총 567만 원(취득·등록세 별도)만 부담해도 됐을 것을 현재는 그보다 1100만 원 정도 많은 1683만 원의 세금을 부담하게 된 것이다.

그렇다면 김 씨에게 다른 방법은 없을까? 양도시기를 늦추는 방법이 있다. 현재는 증여받은 후 2년이 되지 않아 단기 양도세율인 40%가 적용된다. 하지만 만일 2년을 채운 후 양도하면 일반 양도세율(6∼35%)이 적용되고 3년까지 채워서 양도하면 장기보유공제(10%)를 받을 수 있어 양도세는 429만 5000원으로 줄어든다. 따라서 김 씨는 당장 아버지를 요양하는 비용을 조달하기 어렵더라도 가급적 양도시기를 늦추는 편이 좋다.

만일 김 씨가 양도를 더 늦추기 어렵거나 이미 상가를 팔아버렸다면 어떻게 해야 할까? 쉽지 않겠지만 기한 후 신고 제도를 활용해 증여세를 더 내더라도 증여가액이 당시 시가로 반영되도록 하는 수밖에 없다. 기한 후 신고란 신고기한까지 세금신고를 하지 않으면 세무서에서 세액을 결정하기 전까지 원래 내야 하는 세금과 가산세를 함께 신고, 납부할 수 있도록 기회를 주는 제도다. 세무서에서 기한 후 신고를 받아들여 준다면 김 씨는 700만 원 정도(증여세, 양도세 및 가산세 합계)로 세금 부담을 줄일 수 있겠다.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀장

정리=정혜진 기자 hyejin@donga.com