[맞춤 재테크]부부 공동명의 장점은

부동산 팔때 양도세 줄어들고
증여-상속-임대소득세도 절감

나모 씨(60)는 토지보상 자금으로 상가에 투자할 계획이다. 최근 계약을 앞두고 아내와 공동명의로 하는 것이 유리한지를 고민 중이다. 부동산 취득 때 부부 공동명의로 하는 것은 어떤 장점이 있을까?

제일 큰 장점은 나중에 그 부동산을 팔 때 양도소득세 부담을 줄일 수 있다는 것이다. 양도세는 양도차익에 내는 세금이다. 부부가 공동명의로 등기를 해뒀다가 양도하면 부부 각자의 양도차익에 대해 양도세를 계산한다. 양도세율이 누진세율이기 때문에 아무래도 부부가 양도차익을 나누면 상대적으로 낮은 세율이 적용돼 전체적인 세 부담이 줄어든다. 나 씨가 단독명의로 등기 후 양도했을 때 양도차익이 2억 원이라면 약 5400만 원의 양도세를 내야 하지만 부부 공동명의로 등기한 뒤 양도하면 각자의 양도차익 1억 원에 대해 약 1900만 원씩 총 3800만 원의 양도세만 부담하면 돼 1600만 원의 세금을 줄일 수 있다.

절세 효과는 보유할 때도 생긴다. 상가를 부부가 공동명의로 취득하면 임대소득도 각각 절반으로 나눠지고 각자 분산된 소득금액에 낮은 세율이 적용되기 때문에 부동산 임대소득세를 크게 절감할 수 있다. 상대 배우자가 다른 부동산을 취득할 때 자금 출처를 만들어 준다는 장점도 있다. 나 씨가 12억 원의 상가를 부부 공동명의로 해뒀다가 향후 이 상가를 14억 원에 양도하면 전업주부인 나 씨의 아내도 일정한 임대소득과 양도소득을 갖게 된다. 이 양도대금으로 나 씨의 아내가 다른 부동산을 취득할 때는 세후 양도대금 약 6억8000만 원과 세후 임대소득을 자금 출처로 활용할 수 있어 자금 출처 조사에 대응하기가 더 쉬워진다.

증여세나 상속세도 줄어든다. 부동산 투자 때 미리 공동명의로 해놓으면 나중에 배우자 명의로 이전하기 위해 증여세를 따로 낼 필요가 없다. 현재 부동산 가격이 미래에 상승할 것이라고 가정한다면 아무래도 가격이 더 오르기 전에 배우자와 공동명의로 분산해 놓는 것이 상속세를 줄일 수 있다.

그렇다면 현재 나 씨의 명의로 돼 있는 주택을 부부 공동명의로 바꾸는 것이 좋을까? 우선 공동명의로 바꾸려는 목적이 무엇인지를 분명히 해야 한다. 가치가 더 상승할 것으로 예상돼 미리 현재 가격으로 증여해 향후 증여세나 양도세를 줄일 목적이라면 모르지만 종합부동산세를 아끼려는 것이라면 생각해 볼 필요가 있다. 주택은 종합부동산세 과세기준이 6억 원(1가구 1주택은 9억 원)임을 감안하면 1가구 1주택자로서 주택공시가격이 9억 원 이상인 주택을 공동명의로 바꾸면 종부세가 어느 정도 줄어드는 것은 사실이다. 하지만 현재 단독명의로 돼 있는 주택을 부부 공동명의로 바꾸면 이를 증여로 보아 주택 가격의 절반에 대해 증여세가 과세된다. 물론 배우자 간 증여 때는 6억 원이 공제되므로 증여가액이 6억 원을 넘지 않으면 증여세가 과세되지 않는다. 그러나 주택가격의 절반이 배우자 명의로 바뀌면서 취득가액의 4% 이상을 취득·등록세와 등기 비용으로 내야 한다. 줄어드는 종부세보다 증여세나 취득·등록세 같은 부대비용이 더 많이 발생할 수 있는 것이다. 또 주택은 양도가액 9억 원까지 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있기 때문에 양도가액이 9억 원을 넘지 않는 주택은 어차피 양도세가 없어 단독명의와 공동명의 간에 큰 차이가 없다.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=정혜진 기자 hyejin@donga.com