[맞춤 재테크]자녀에게 아파트 양도 때 세금은

시가보다 3억 또는 30% 이상 싸게 팔면
증여한 것으로 간주해 자녀에 세금 부과

2008년 6월 새로 분양받은 아파트로 이사한 오모 씨(63)는 전에 살던 아파트를 2년이 지나기 전에 팔아야만 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 말을 듣고 마음이 조급해졌다. 곧 2년이 다 돼 가는데 최근 부동산시장에서 매매가 별로 없는 데다 가격도 기대에 훨씬 못 미치고 있기 때문이다. 그래서 오 씨는 기혼인 아들에게 기존 아파트를 싼값에 양도하면 아들도 집을 장만할 수 있고 오 씨 자신도 양도세 비과세를 받을 수 있어 ‘일석이조’일 것이라고 생각했다. 그런데 혹시 이 과정에서 세법상 문제될 만한 것은 없을까.

세법에서는 배우자나 부모 자녀 간에 부동산을 양도하는 것은 기본적으로 ‘양도’가 아니라 ‘증여’로 본다. 사실상 대가가 지급되지 않은 증여 거래인데 증여세 부담을 피하려고 마치 양도인 것처럼 위장했을 것으로 추정하는 것이다. 다만 배우자나 부모 자녀 간에 실제로 대가를 주고받은 사실이 명백하다면 예외다. 오 씨는 아들이 아파트 값을 지급할 만한 명확한 자금 출처를 가지고 있으며 계좌 입출금 명세 등의 금융자료로 대금을 실제로 지급한 사실을 구체적으로 입증할 수 있다면 증여가 아닌 양도 거래로 인정받을 수 있다.

이때 주의해야 할 점은 ‘매매가액을 얼마로 하는가’이다. 부모와 자녀의 거래, 즉 특수관계자 간에는 실제 거래가 있더라도 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 또는 시가의 5% 이상 차이가 나면 양도가액을 시가로 다시 계산해 양도세를 추징한다. 시가란 특수관계가 아닌 제3자 간 거래 가격을 말하며 아파트라면 인근 아파트의 거래된 가격 또는 국토해양부에서 고시한 실거래가를 시가로 보고 일반 주택은 비교가 가능한 거래 가격이 없기 때문에 일반적으로 기준시가를 시가로 판단한다.

예를 들어 아버지가 시가 8억 원의 주택을 자녀에게 5억 원에 양도한다면 시가와 거래가액의 차액(3억 원)이 시가의 5%(4000만 원)보다 크기 때문에 부당행위에 해당된다. 이럴 때 양도가액을 시가인 8억 원으로 계산해 양도세를 추징하게 된다.

그러나 다행히 오 씨는 1가구 1주택 비과세 요건을 갖췄기 때문에 양도세 자체가 발생하지 않는다. 따라서 시가보다 낮은 가격으로 자녀에게 양도하더라도 양도세가 추징되지는 않는다.

하지만 문제는 따로 있다. 시가보다 낮은 가격에 취득한 오 씨의 아들에게 증여세 문제가 생긴다. 세법에서는 특수관계자에게 시가보다 낮은 가격으로 양도하면 그 차액만큼을 증여한 것으로 보아 증여세를 부과한다. 다만 그 차액이 시가의 30% 또는 3억 원 이상인 때에 한해서만 적용하도록 돼 있다. 따라서 낮은 가격으로 양도하더라도 그 차액이 시가의 30%를 넘지 않고 3억 원도 넘지 않는다면 증여세가 부과되지 않는다.

오 씨가 시가 8억 원인 아파트를 아들에게 5억 원에 양도한다면 시가와 거래가액의 차액이 3억 원이다. 이때 이 차액에서 시가의 30%(2억4000만 원)를 뺀 6000만 원을 증여한 것으로 보아 6000만 원에 대해 증여세가 과세된다. 그러나 오 씨가 아들에게 6억 원에 양도하면 증여세 과세요건에 해당되지 않아 별도의 증여세가 과세되지는 않는다. 단, 실제로 대금이 지급된 사실이 분명하고 아들의 자금출처가 명확해야 할 것이다.
최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=정혜진 기자 hyejin@donga.com