[닥터봉의 돈 되는 부동산]준주택으로 ‘신분’ 바뀌는 원룸텔-오피스텔

봄이 왔다. 벚꽃이 꽃망울을 터뜨리고 남녘에서부터 따뜻한 기운이 올라오고 있다. 새내기 직장인과 캠퍼스 신입생들은 이제 막 인생의 전성기를 시작한다.

부동산시장은 침체기지만 고개를 돌려보면 파릇파릇한 물건들도 있다. 몇 년간 도심의 전세가격이 지속적으로 올라가면서 역세권 오피스텔과 대학가 원룸텔도 전성기를 맞고 있다.

최근 1, 2년 만에 2배까지 뛰어오른 수도권 소형아파트의 전세가격은 부동산 지형도의 변화를 이끌고 있다. 경기침체와 정체된 임금, 늘어나는 나 홀로 가구 수요는 소형주택의 선호도를 높이고 있다. 이런 트렌드는 대학가 하숙집과 고시원에까지 영향을 주고 있다. 하숙집도 월 단위 계약에서 1년 계약으로 바뀌는 추세를 보이고 전에 없던 보증금도 생겨났다. 앞으론 방학이면 학생들이 고향으로 내려가고 주인아주머니만 남은 텅 빈 하숙집 풍경은 볼 수 없을 것으로 전망된다.

고시원은 고시를 준비하는 숙박형 독서실이 아니라 생계형 숙박시설로 변형돼 가고 있다. 이른바 1인용, 2인용 도시형 주택의 수요가 늘어나면서 오피스텔과 원룸텔 분양이 홍수를 이루고 있다. 오피스텔과 원룸텔은 올 상반기면 준주택으로 분류돼 주택의 범위에 들어올 것으로 보인다.

준주택이란 현재 건축법상 용도는 업무용이거나 근린생활시설이지만 실제로는 주거용으로 쓰이는 시설들을 주택 개념으로 양성화한 것이다. 오피스텔 등이 준주택이 되면 욕조나 테라스 설치가 가능해지고 85m² 이상의 바닥 난방도 할 수 있다. 물론 소유주에겐 불리한 일이 생길 수도 있다. 오피스텔을 2, 3채 가진 사람은 기존 거주주택을 포함해 3주택자, 4주택자가 될 수도 있다는 것이다.

이 밖에 또 최근 눈에 띄는 현상은 분양형 원룸텔의 공습이다. 몸 하나만 겨우 누일 수 있는 작은 공간이 초소형 원룸텔로 지어져 분양되고 있다.

일종의 기숙사형 주택인 원룸텔은 작년 전용면적 1000m² 이하의 고시원이 2종 근린생활시설로 양성화되고 각종 규제가 완화돼 사업성이 좋아졌다. 이 때문에 올 들어 시공건축물 허가건수도 부쩍 늘어나는 추세다.

근대식 쪽방인 원룸텔은 레지던스, 싱글룸, 리빙텔이란 이름으로 광고가 되면서 분양가 5000만 원에 50만∼60만 원의 월세를 받을 수 있다며 투자자를 유혹하고 있다. 분양형 원룸텔은 작년 건축법 개정으로 개별 욕실 설치가 가능해졌다. 그러나 원칙적으로 지금 분양되는 대부분의 원룸텔은 호수별 분양이 안 되고 지분에 따른 지분 분양만 가능한 데다 수익률도 공실률과 관리비 등을 감안하면 예상보다 떨어질 수 있으므로 주의가 필요하다.

그래도 오피스텔이나 원룸텔은 경기침체와 소득저하, 늘어나는 1인 가구 등의 요인으로 한동안 인기를 구가할 것으로 보인다.

아직까지 오피스텔은 분양하는 데 상한제 적용을 받지 않는다. 이제 곧 소형아파트를 대신할 고급형 오피스텔이 쏟아져 나올 것으로 예상된다. 그럼 결국 기존 오피스텔 가격도 상승 흐름을 탈 수 있다. 지하철과 교통의 발전으로 역세권 도심형 오피스텔은 잘만 고르면 아파트와 비슷한 가격상승을 기대할 수 있는 트렌드 상품으로 주목받고 있다.

원룸텔도 대학가나 학원가, 역세권, 원룸밀집지역 등 수요가 넉넉한 곳이라면 단독 소유주가 땅을 산 뒤 신축하거나 건물 임차형 사업으로 투자하기에 유망한 부동산이다.

봉준호 닥스플랜 대표 drbong@daksplan.com