[아하! 경제뉴스] 수익형 부동산 투자하고 싶은데…

LH상가 ‘분양주체 확실-공급량 적당’ 매력
오피스텔 ‘안정적 임대 수익’ 가능한지 체크

부동산은 크게 수익형과 비수익형으로 나눌 수 있습니다. 수익용, 임대수익용, 임대수익형 부동산이라고도 합니다. 매달 월세나 임대료 등 고정수입을 얻을 수 있는 상가, 오피스텔 등이 수익형이고 그렇지 않은 아파트나 토지 등이 비수익형입니다. 특히 은퇴한 50, 60대는 그동안 모은 재산을 가지고 임대사업을 통해 고정수입을 얻기 위해 이 같은 수익형 부동산에 관심이 많습니다.

또 시중 금리가 낮은 데다가 토지, 주택 등 주요 부동산시장이 얼어 수익형 부동산의 인기는 더 커지고 있습니다. 아파트를 중심으로 한 주택은 2005년경 가격이 급등했지만 정부의 지속적인 양도소득세, 대출 규제 등으로 매매시장에서 거래가 끊겼습니다. 새로 지은 아파트들도 대거 미분양되면서 이제 “부동산 폭락이 예견된다”는 말도 돌고 있습니다. 이에 따라 아파트에 투자하던 사람들도 다른 쪽으로 눈을 돌리고 있습니다.

수익형 부동산은 주로 사무실이나 오피스텔 같은 주거용과 오피스, 상가 등 상업용으로 나뉩니다. 원룸 등 다가구·다세대주택, 모텔, 목욕탕 등도 수익형 부동산에 포함되지요. 이 중 상가는 투자에 필요한 자본 규모가 크지 않아 초보 부동산 투자자들의 관심이 많습니다. 상가는 단지 내 상가, 근린상가, 주상복합상가, 쇼핑몰, 아파트형 공장 상가, 주택 겸용 상가 등으로 분류합니다. 상가 종류를 고를 때는 고정된 수요층, 주변 상가 공급량, 주변 상권 등을 꼼꼼히 분석해야 합니다.

올해 상가는 대부분 신도시를 중심으로 시장이 형성돼 있습니다. 특히 경기 동탄 판교신도시, 인천 송도국제도시 등에 물량이 많습니다. 한국토지주택공사(LH)도 올해 전국 102개 단지서 841개의 상가를 공급합니다. LH 상가는 공개경쟁 입찰 방식으로 자본금이 적게 들고, 분양주체가 안정적이며, 공급량이 적절해 초보 투자자들이 관심을 가져볼 만합니다.

오피스텔은 최근 ‘준주택’으로 분류된 데 이어 상반기에 그동안 규제됐던 바닥 난방 및 욕실 면적 규제까지 전면 폐지될 예정이어서 관심이 높아지고 있습니다. 하지만 오피스텔은 가치 상승이 높지 않으므로 매매 수익보다는 안정적인 임대 수익을 목적으로 접근해야 합니다.

최근에는 1, 2인 가구의 주거 안정을 위해 20채 이상 150채 미만의 공동주택인 ‘도시형 생활주택’도 인기를 끌면서 지어지고 있습니다. △단지형 다세대(전용면적 85m² 이하) △원룸형(12∼50m²) △기숙사형(7∼30m²) 등 세 가지로 기존의 각종 주택건설 기준과 부대시설 등 설치 기준을 완화했기 때문입니다.

수익형 부동산에 투자할 때 주의해야 할 점은 임대 차익을 기대하는 시장이라는 점입니다. 건물 가격도 기본적으로 임대 수익이 좋아야 상승할 수 있습니다. 만약 임대가 잘되지 않아 공실이 생기면 매월 적지 않은 관리비만 낭비하게 됩니다.

그래서 상권을 분석하는 게 중요합니다. 대개 큰길가에 위치해 있고 사람들이 많이 지나다니는 건물이 유리합니다. 주변의 개발 계획을 살펴보는 것도 중요합니다. 만약 자기 상가 앞에 대규모 상가를 갖춘 건물이 들어선다면 좋을 리 없겠지요?

투자수익률을 계산해 보는 것도 중요합니다. 상가 매입가가 5억 원이고 보증금 1억 원에 월세로 300만 원을 받는다면 수익률은 얼마일까요? 연간 수입 3600만 원을, 매입가 5억 원에서 보증금 1억 원을 뺀 초기투자액 4억 원으로 나눈 뒤 100을 곱하면 9%가 나옵니다. 일반적으로 7%가량의 투자수익률이 나오면 우량 상가로 분류합니다만 예금 금리를 따져봐야겠지요.

투자하기 전에 가장 중요한 것은 현장에 직접 가보는 것입니다. 본인이 직접 건물을 살펴보고 주변 건물 입주자들의 얘기를 들어봐야만 제대로 된 정보를 파악할 수 있습니다. 다른 사람들의 말만 믿고 직접 확인하지 않은 뒤 투자를 하면 손해 보기 쉽습니다.

황형준 기자 constant25@donga.com