[닥터봉의 돈 되는 부동산] 임대사업 나서기 전 알아야 할 5가지

봄꽃이 만개했다. 겨우내 맹렬히 자라던 미나리도 물때를 벗고 나왔다. 아파트시장은 아직도 겨울이지만 머잖아 미나리처럼 제철을 맞게 될 것이다.

침체된 부동산시장을 되살릴 수 있는 방법은 많다. 그 가운데 대표적인 방안으로 생각할 수 있는 것이 큰손 투자자들의 묶인 손발을 풀어 주는 것이다. 큰손은 보통 미분양 아파트 5∼10채를 한꺼번에 살 수 있는 여력을 가진 개인이나 법인을 말한다. 하지만 큰손이라도 세금과 규정을 모른 채 아파트임대사업을 하겠다고 덜컥 아파트 5채를 샀다가는 연말부터 쏟아지는 엄청난 보유세에 낭패를 보게 될 것이다.

그나마 합리적으로 아파트 여러 채를 구입해 보유할 수 있는 방법은 매입임대사업자가 되는 것이다. 매입임대사업자가 되려면 수도권은 시군에서 국민주택규모(전용면적 85m² 이하)의 주택 5채 이상을 매입해 10년 동안 임대해야 한다. 이때 염두에 둬야 할 점은 동시에 5채를 사야 하며 공시가격 3억 원을 넘는 주택을 사서는 안 된다는 것이다. 다주택 보유자에 대한 양도세 혜택은 더 두고 봐야 하지만 취득·등록세 감면, 종합부동산세 합산 배제, 재산세 감면은 여전히 매력적인 요소다.

최근 월세 수요가 늘면서 소형아파트는 원룸이나 오피스텔보다 임대 관리가 수월하고 처분도 쉽다는 점에서 ‘블루칩’ 수익형 부동산이 됐다. 더구나 수도권 소형아파트의 전세금이 급상승하면서 도심 역세권이나 대학가의 소형아파트는 주택임대사업용으로 인기가 높다.

특히 비(非)수도권에서 아파트 임대사업이 활발하다. 주택임대사업 기준이 현실적이고 합리적이기 때문이다. 비수도권은 전용면적 149m² 이하이면서 공시가격 3억 원 이하인 주택을 1채 이상 매입해 7년 이상 임대하면 양도세 혜택을 누릴 수 있다.

주택임대사업을 하려면 해당 지역에 맞는 수만큼의 주택을 매입하고 해당 시군구청에서 주택임대사업자 등록증을 받으면 된다. 주택임대사업자가 되면 조건에 따라 취득·등록세를 감면받고 보유기간 동안 재산세와 종합부동산세를 감면받으며 매도 때 양도세 중과 면제 혜택을 받는다. 취득·등록세 감면 대상은 최초 분양주택에 한하며 지자체별로, 주택 크기별로 감면 기준이 다르다. 재산세도 전용면적에 따라 감면 요율이 달라진다. 법률에 정해진 기간을 보유하고 나면 임대주택으로 등록된 아파트는 본인의 보유주택 수 산정에서 제외돼 양도세 중과 면제 혜택도 볼 수 있다.

아파트임대사업을 시작하기 전에 미리 알아둬야 할 점은 다음과 같다. 첫째, 3주택 이상을 소유한 주택임대사업자는 임대사업 비용을 제한 소득금액이 과세 대상이며 본인의 다른 소득과 합산돼 과세된다는 점이다. 따라서 임대사업만을 하는 사람이 세금 측면에서 유리할 수 있다.

둘째, 임대사업용 주택은 몇 채가 됐든지 모두 동일 시군에 있어야 임대사업자로서 혜택을 받을 수 있다.

셋째, 임대사업자는 임대용 주택을 살 때 잔금 납부일 이전에 매매계약서를 해당 지자체에 제출해 임대사업자 등록을 해야 한다. 또 임대 개시일 전에 지자체에 임대 조건을 신고하고 관할 세무서에 사업자 등록을 해야 한다.

넷째, 임대차 계약은 임대주택법에 따라 목적물의 표시와 권리, 의무관계가 분명한 표준 임대차 계약서를 사용해야 한다. 다섯째, 취득·등록세와 보유세 등 다양한 세제 혜택은 임대의무기간 5년을 채워야 제공되며 5년이 안 돼 매매하면 감면받은 세금을 납부해야 한다.

봉준호 닥스플랜 대표 drbong@daksplan.com