[닥터봉의 돈 되는 부동산]서울 내곡-세곡2지구의 투자가치

계절의 여왕 5월이 시작됐다. 무주택자들에게 5월은 보금자리주택의 달이다. 7일부터 27일까지 2차 보금자리주택 1만8511채의 사전예약이 진행된다. 부동산 시장이 바닥을 치는데도 보금자리주택은 여전히 청약 경쟁률이 높을 것으로 예상된다. 보금자리주택은 이번 정부가 무주택자들에게 주는 가장 큰 선물인 듯하다.

이번 2차에서도 가장 큰 인기 상품은 서울 강남권 물건이다. 3차에 강남권 물량이 빠져 있어 어쩌면 이번이 강남의 마지막 상품이 될지도 모른다는 아쉬움의 목소리가 많다. 이번 사전예약으로 서울 서초구 내곡지구와 강남구 세곡2지구에서 선보이는 물량은 각각 783채와 711채로 합해서 1500채를 밑돈다. 그야말로 바늘구멍이다.

작년 시범지구의 강남 세곡1지구와 서초 우면지구, 3월 위례신도시 보금자리주택은 큰 인기를 끌었다. 이번 2차 강남권도 그에 뒤지지 않는 위치와 조건을 갖췄다. 특히 내곡지구는 강남역을 직선으로 연결하는 신분당선 청계역과 붙어 있어 주목을 받고 있다. 계획 단계의 가상노선이 아니라 내년이면 개통되는 확정된 노선이라는 데 가치가 있다. 2011년 9월이면 강남역을 출발한 신분당선은 양재역과 매헌역을 거쳐 6분이면 청계산입구역에 닿는다. 남쪽으로 다음이 판교역이다.

76만9000m²의 면적에 보금자리주택 4000채와 중대형 일반 분양주택 1000채가 들어서는 내곡지구는 녹지율이 34%로 2차 보금자리주택 지구 6곳 가운데 가장 높다. 내곡지구 남쪽으로는 청계산과 인릉산 구릉을 따라 녹지축이 경기 성남시 분당구 판교까지 이어진다. 도심 주택이 누릴 수 없는 쾌적한 자연 환경에 인접해 있는 것이다. 그렇다고 교통 환경이 떨어지는 것도 아니다. 경부고속도로, 분당∼내곡 고속화도로, 헌릉로, 용인∼서울 고속도로를 이용해 사방으로 이동하기에 원활한 강남권 교통 요충지역이다.

내곡지구 보금자리주택은 59m² 180채와 84m² 603채가 사전예약 물량으로 나온다. 이를 청약자격으로 구분하면 생애최초 특별공급 155채를 포함한 특별공급 502채와 일반공급 281채로 구성된다.

또 다른 강남권 단지는 강남구 세곡동과 자곡동 일대 77만 m²로 조성되는 세곡2지구다. 지하철 3호선 수서역과 8호선 복정역이 가깝고 송파구 문정동 법조타운과 가든파이브가 있는 동남권유통단지, 위례신도시 등으로 쉽게 이동할 수 있다. 특히 수서역은 2014년까지 경부선과 호남선 KTX와 연결되는 강남권의 출발역으로 교통망 확충 계획이 잡혀 있다. 수서역 일대는 강북의 서울역과 같이 시시각각 유동인구가 몰려드는 변화가 일어날 것으로 보인다.

또한 세곡2지구는 인근 서울공항의 고도제한으로 다른 지구보다 용적률이 낮은 132%가 적용됐다. 따라서 인근 강남 아파트보다 층수가 적고 동 간 거리가 멀어 한층 더 쾌적할 것으로 보인다. 세곡2지구는 59m² 246채, 84m² 465채가 사전예약 물량. 생애최초 140채를 포함한 특별공급 452채와 일반공급 259채로 구분된다.

내곡지구와 세곡2지구의 3.3m²당 분양가는 1140만∼1340만 원으로 인근 시세의 60% 선이다. 보금자리주택은 분양가가 인근 시세의 70% 이상이면 7년간, 70% 이하면 10년간 전매제한 적용을 받는다. 따라서 강남권 보금자리주택은 10년간 팔 수 없고 5년간 의무거주 규정이 있다는 점을 유의해야 한다.

이번 사전예약 물량은 일반공급보다 특별공급 물량이 많기 때문에 청약 희망자라면 특별공급 대상이 될 수 있는지 따져보는 게 중요하다. 일반공급 물량은 청약저축 납입금액이 적어도 1500만 원 이상 되어야만 한번 신청하고 당첨을 기다려볼 만하다는 게 아쉬울 뿐이다.

봉준호 닥스플랜 대표 drbong@daksplan.com