판교는 지금 상가분양 大戰

“테크노밸리 상주인구만 16만 예상
‘상가+오피스’ 형태 4개몰 경쟁중
통합브랜드 단 근린상가 속속 분양
‘발품’ 기본깵 배후-유동인구 확인을”

《저금리 기조가 1년 넘게 이어지는 데다 집값 하락세가 계속되면서 임대수익을 올릴 수 있는
수익형 부동산이 주목받고 있다. 특히 대표적 임대수익형 부동산인 상가는 주택시장에 대한 규제가 강화되면서 틈새상품으로 떠올랐다. 최근 봄철 분양 성수기를 맞아 상가 분양이 활발한 곳은 경기 성남시 판교신도시. 중심상업지구를 비롯해 첨단지식산업단지로 조성되는 테크노밸리에서 상가 분양 대전이 벌어지고 있다. 주택 분양 당시 청약열풍을 일으킨 곳인 만큼 상가 분양도 수요자들의 관심이 높다.》○ 수익 높은 만큼 리스크도 커

상가정보연구소의 박대원 소장은 “상가는 고수익, 고위험 상품으로 잘못 고르면 애물단지가 될 수 있다”며 “상가의 현재 환경뿐만 아니라 미래 변화까지도 읽어낼 줄 알아야 한다”고 말했다. 상가 투자에서 가장 중요하게 살펴봐야 할 것은 수익성과 안정성. 광고에 나온 수익률이나 금액에 현혹되기보다 투자자 스스로 상가 분양 현황과 입지, 주변 상권, 분양가 등을 철저히 분석해 기대수익을 따져 봐야 한다. 배후 수요와 유동 인구가 확보되는지도 직접 확인해야 한다. 박 소장은 “발품이 곧 수익”이라며 “현장을 여러 차례 방문해 객관적인 정보를 수집해야 한다”고 조언했다.

같은 상가 내에서도 층이나 위치에 따라 수익은 천차만별. 고객 움직임이 많은 주출입구 라인이나 고객의 눈에 쉽게 들어오는 1층 전면부 상가를 우선 고르는 게 낫다. 상가 내에서도 점포가 과잉 공급되면 임대 수요를 맞추지 못할 때가 많으니 입점 점포 수를 따져보는 것도 필수. 부동산써브 함영진 실장은 “상가는 먼저 계약할수록 유망한 업종과 원하는 층, 향을 배정받을 수 있기 때문에 알짜를 선점하려면 발품을 팔아야 한다”고 말했다.

안정성을 위해서는 등기부등본상 토지가 시행사 명의인지 토지에 설정된 근저당이 과도하지 않은지 등을 따져보고 가능하다면 대형건설사가 참여한 상가 위주로 살펴보는 것이 좋다. 박 소장은 “상가 대출 비중은 30%가 적당하다”며 “40∼50%를 알선해주는 곳도 있지만 대출 비중이 높으면 이자 부담이 크고 공실 위험도 대비해야 하기 때문에 30%를 유지하는 게 좋다”고 말했다.

○ 판교 테크노밸리, 중심상업지, 통합 브랜드 근린상가 등 잇따라

판교 테크노밸리는 신도시 자족성을 높이기 위해 정부가 연구개발(R&D) 특화지구로 지정해 개발하고 있는 곳으로 2013년까지 295개 업체가 34개 컨소시엄을 이뤄 본사와 연구소를 옮겨온다. 엔씨소프트, 안철수연구소, NHN, 네오위즈 등 국내 대표적 정보기술(IT) 및 생명과학 기업이 대거 들어설 예정. 유페이스자산관리의 김종경 상무는 “판교 테크노밸리는 강남 테헤란밸리의 대체지로 불린다”며 “주중 상주인구만 16만 명에 이를 것으로 예상된다”고 말했다.

판교 테크노밸리에서는 상업시설 4곳이 분양 경쟁을 벌이고 있다. ‘H스퀘어’, ‘하이펙스몰’, ‘우림 W-CITY’에 이어 최근 ‘유스페이스몰’이 뛰어들었다. 이들 상업시설은 지하층과 지상 2·3층까지 상가가, 위층으로 오피스가 들어서는 형태로 입주 예정 기업이 대부분 확정됐다. 유스페이스몰에는 인포뱅크, 미디어윌, 시공테크 등 32개 업체가 입주할 예정이다.

특히 판교 테크노밸리는 3.3m²당 분양가가 판교 근린상가나 중심상업지구에 비해 상대적으로 저렴한 편이다. 박 소장은 “판교 테크노밸리 상가는 화이트칼라 상권인 만큼 주말 고객을 확보할 수 있는지 점검해봐야 한다”고 말했다.

판교 중심상업지구는 신분당선 연장선 판교역이 개통될 예정이라 외부 인구 유입이 유리한 편이다. 중심상업지구에서는 ‘서건타워’가 분양 중이다. 테크노밸리와 중심상업지에 대응하기 위해 여러 근린상가를 하나의 브랜드로 통합해 분양하는 곳도 있다. 서판교 근린상가 6개동과 동판교 1개동으로 구성된 ‘마크시티’, 서판교 8개동과 동판교 3개동으로 이뤄진 ‘엑스원스테이트’가 대표적이다. 판교 근린상가는 3만여 채의 아파트를 배후 수요로 둔 데다 주거용지 대비 상업용지 비율이 1.4%로 매우 낮다는 게 장점. 분양가도 인근 분당의 상가 시세보다 저렴하다. 다만 신도시는 상권이 안정되려면 최소 2년 이상이 걸리는 만큼 장기적 관점으로 투자하는 게 중요하다.

정임수 기자 imsoo@donga.com