[맞춤 재테크]일시적 1가구 2주택자의 절세법

새 주택 취득 2년내 옛 집 팔면 비과세혜택
양도 힘들면 자녀에 ‘부담부증여’ 고려해야

정모 씨(62)는 분양받은 경기 판교신도시의 아파트가 2008년 10월에 완공되자 그때까지 살던 서울 서초구 서초동 아파트를 전세 주고 판교로 이사했다. 당시 부동산 가격이 마음에 들지 않던 정 씨는 일단 전세를 주고 시세 추이를 지켜보다 양도하려는 심산이었다. 하지만 2년이 거의 다 되어가는 요즘 부동산이 잘 팔리질 않자 세 부담이 너무 커지지 않을까 걱정이다. 정 씨가 서초동 아파트의 세금을 줄이기 위해 취할 방법이 있을까.

1가구 1주택자가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 새로 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 안에 종전 주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 따라서 정 씨는 2008년 10월로부터 2년 후인 올해 10월 안에는 서초동 아파트를 양도해야 비과세가 가능하다.

정 씨의 서초동 아파트 취득가액은 3억 원이고 최근 3개월 매매사례가액은 8억6000만 원이다. 만약 이대로 두 채를 보유하다가 2년이 경과한 10월 이후 시점에 양도한다면 올해 말까지는 한시적으로 중과가 완화되므로 일반세율로 과세돼 약 1억8000만 원의 양도소득세가 발생한다. 이 또한 여의치 않아 내년 이후에 양도하면 2주택자로 50% 중과세율이 적용되기 때문에 약 2억8000만 원의 양도세가 발생한다.

하지만 매매가 이루어지지 않아 양도가 어려운 지금 상황에서는 양도 대신 가구분리된 무주택자인 자녀(32)에게 부담부증여하는 방법을 고려해 볼 수 있다.

부담부증여란 수증자가 자산과 함께 관련된 채무를 동시에 인수하는 증여를 말한다. 즉 정 씨가 자녀에게 서초동 아파트를 증여하면서 전세보증금까지 인수하게 하는 조건으로 증여를 하는 것이다. 이때 증여하는 가액에 대해서는 증여세가 과세되고 수증자가 인수한 전세보증금에 대해서는 유상양도로 보아 양도세가 과세된다.

그런데 정 씨처럼 일시적 2주택 비과세 기간인 2년 안에 부담부증여를 하게 되면 전세보증금에 해당하는 양도세는 비과세되어 세 부담이 없다. 이뿐만 아니라 전체 재산가액에서 채무를 뺀 나머지에 대해서만 증여세가 과세되니 증여세 부담도 감소한다. 또 요즘같이 부동산 시세가 많이 떨어져 있을 때 증여하면 평가금액이 낮아져 증여세가 감소하는 효과도 누릴 수 있다.

판교아파트를 취득한 지 2년이 되기 전에 전세보증금이 4억 원인 서초동 아파트를 자녀에게 증여한다고 해 보자. 전세보증금 4억 원은 양도세 과세대상이나 일시적 1가구 2주택으로 비과세되고 4억6000만 원은 증여세 과세대상으로 약 6800만 원의 증여세가 나온다. 그리고 5년 후 자녀가 이를 양도할 때는 취득가액이 증여 당시 가액인 8억6000만 원이 된다. 만일 10억 원에 양도한다면 양도차익 1억4000만 원에 대하여 약 1400만 원의 양도세가 나오지만 자녀가 2년간 거주한다면 1가구 1주택으로 양도가액 9억 원까지는 비과세되어 양도세가 거의 없다.

이와 같이 매매가 힘든 상황에서는 증여를 통해 세금을 줄일 수 있다. 이때 새로운 주택의 취득일로부터 반드시 2년 이내에 부담부증여를 해야 전세보증금 상당액을 비과세 받을 수 있다.

한편 배우자에게 증여한다면 증여공제가 6억 원으로 증여세는 감소하지만 동일가구원이기 때문에 부담부증여를 하더라도 양도세 비과세는 받을 수 없다. 또한 추후 양도 때 다주택자 중과문제가 여전히 존재하는 점도 주의해야겠다.

이은하 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사

정리=정혜진 기자 hyejin@donga.com